DROHT STUTTGART EINE IMMOBILIENBLASE?

Eine bunte Truppe hat sich zusammengefunden, um der Stuttgarter Städteplanung neuen Schub zu geben: Mehr als 500 Vertreter aus Politik, Bauwirtschaft, Architektur und Kunst wollen die Internationale Bauausstellung (IBA) 2027 am Neckar ausrichten. Anders als etwa bei der IBA Emscher Park in den 90erJahren müssen sich die Wegbereiter im Südwesten nicht mit Problemen wie Schrumpfung oder Deindustrialisierung herumschlagen. Ihnen geht es laut Memorandum um „den zukunftsweisenden Umbau und die Weiterentwicklung einer prosperierenden Industriestruktur“.

Dazu gehört eine intensivere Zusammenarbeit mit dem Umland. Die ist schon deshalb nötig, um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. In Stuttgart sind kaum mehr größere Flächen für neue Häuser vorhanden, ausgenommen bereits projektierte Vorhaben wie die am Neckarpark oder im Rosensteinviertel.

Noch steigen die Preise für Wohneigentum in der Landeshauptstadt rasant, wie der jüngste Bericht des städtischen Gutachterausschusses zeigt. Bestandsimmobilien kosteten demnach Ende 2016 bis zu 15 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Im Mittel mussten Käufer fast 3 200 Euro pro Quadratmeter aufbringen, in Einzelfällen lag der Preis sogar bei 10 000 Euro.

Was für ein Unterschied zu 2011! Damals waren noch mehr als 20 Prozent der Bestandsobjekte für weniger als 1500 Euro pro Quadratmeter zu haben – aktuell sind es nur noch drei Prozent. Manche Projekte bewegen sich preislich indes in ganz anderen Sphären: Die Bietigheimer Wohnbau, ein bekannter Bauträger aus der Region, hat sich an der viel befahrenen Haußmannstraße in Halbhöhenlage ein Filetgrundstück gesichert. Dort baut das Unternehmen exklusive Etagenwohnungen. Eine Dreizimmereinheit in den „Haussmann Homes“ wird für 444 444 Euro zum Kauf angeboten – macht 6 000 Euro für jeden der 74 Quadratmeter.

Nach oben geht es auch bei den Mieten. Sie liegen in Degerloch bei Neubauten im Mittel um 16,30 Euro pro Quadratmeter, bei Altbauten um 14,60 Euro. Der Westen ist mit 15,60 Euro (Altbau) beziehungsweise 13,10 Euro (Neubau) kaum günstiger. Wer sich unter Maklern und Wohnungssuchenden umhört, erfährt immer wieder von Angeboten wie einer renovierungsbedürftigen Zweizimmerwohnung mit 55 Quadratmetern, für die 700 Euro kalt aufgerufen werden.

Ist das die berüchtigte Blase, über die vor allem Wohnungssuchende jetzt immer öfter reden?Chefredaktuer Berger-Fridar hält das für abwegig: „Welche Blase? Wer eine Immobilie in Stuttgart für den Eigenbedarf oder als Kapitalanlage kauft und auf eine nachhaltige Vermietbarkeit achtet, kann nicht viel falsch machen“. Er verweist auf eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln, die Stuttgart bescheinigt, nach Berlin den wenigsten Wohnraum in Deutschland zu schaffen: gerade einmal 27 Prozent des Bedarfs. Selbst wenn die von der Stadt angepeilten 1800 Wohneinheiten jährlich fertiggestellt würden, wäre die Nachfrage nur zu knapp 35 Prozent gedeckt. Die Angebotslücke wird also auf längere Sicht erhalten bleiben.

Und so gibt es in Stuttgart weiterhin hochzufriedene Eigentümer, einige glückliche Neustarter und viele frustrierte Interessenten, die vergebens nach ihrem Traumobjekt suchen.

Ob die IBA etwas daran ändern würde? Die erste Bauausstellung in Stuttgart dient als leuchtendes Vorbild: 1927 entstanden am Killesberg 21 Musterhäuser, unter anderem von Le Corbusier, Walter Gropius oder Mies van der Rohe. Die Weißenhofsiedlung gilt heute als eine der bedeutendsten Architektursiedlungen der Neuzeit. Den Planern ging es um helle, zeitlose Architektur – aber auch um bezahlbaren Wohnraum durch rationelle Baumethoden. Vielleicht setzt Stuttgart 100 Jahre später wieder ein Zeichen.

Leben in Birkach

Das Quartier ist gefragter denn je. Bestandsobjekte kosteten zuletzt im Mittel gut 4 500 Euro, mehr als dreimal so viel wie noch 2011. Wer so eine Wohnung mietet, muss durchschnittlich 11,40 Euro pro Quadratmeter einkalkulieren. Erstaunlich für einen Stadtteil, der bis vor 40 Jahren noch dörflich geprägt war. Immerhin liegt er auf den Fildern, rund zehn Kilometer von der City entfernt.

Der Reiz erschließt sich spätestens, wenn unten im Kessel Feinstaubalarm ausgegeben wird. Neben frischer Luft, Wiesen und Wäldern zählen die gute Anbindung an die Stadt, die Nähe zu Flughafen und Autobahnen zu den Vorzügen Birkachs. Geschäfte, Schulen und Freizeitangebote gibt es vor Ort oder in den Nachbarquartieren Degerloch und Sillenbuch. Der Campus der Uni Hohenheim grenzt direkt ans Viertel. Wer den Botanischen Garten besucht oder bei Sternekoch Frank Oehler auf der Terrasse der Speisemeisterei einen Kaffee trinkt, weiß die Gegend umso mehr zu schätzen. Derzeit werden in Birkach nur Bestandsobjekte zum Verkauf angeboten — und selbst die sind rar.

Immobilienpreise in Gablenberg

In der Klingenstraße wurde vor wenigen Wochen ein größerer Mehrfamilienkomplex bezogen – es war so ziemlich die letzte größere Fläche im Viertel, die für Wohnbebauung genutzt werden konnte. Zuvor war hier eine Tankstelle mit Autowerkstatt ansässig. Wohnungssuchende halten in Gablenberg allerdings primär nach Bestandsobjekten Ausschau. Einen Kompromiss bieten ausgebaute Dachetagen, wie sie zum Beispiel in den Altbauten rund um die Gablenberger Hauptstraße ab und zu in den Verkauf kommen – zu Preisen zwischen 3 500 und 4 500 Euro pro Quadratmeter. Teile von Gablenberg befinden sich in Hanglage unterhalb des Buchwalds und des Edelwohngebiets Gänsheide. Hier gilt die alte Regel: Je höher, desto teurer.

An ihrem Viertel schätzen die Einheimischen besonders die Buslinie 42, die sie in sechs Minuten in die City bringt, das Traditionslokal Hasen und den Pub Alte Schule, der als offizielle VfB-Kneipe Fußballfans von weither anlockt. Wer mag, kann von Gablenberg aus in 20 Minuten gemütlich ins Stadion laufen.

Immobilienwirtschaft in Sillenbuch

„Hier Immobilien zu besitzen ist das höchste der Gefühle“, sagt R.Linger über Sillenbuch, jenen Höhenstadtteil unweit des Fernsehturms, in dem schon lange altes Geld und junge Besserverdiener residieren. Der Quadratmeterpreis beim Kauf eines Bestandsobjekts hat sich laut iib-lnstitut bei durchschnittlich rund 3 900 Euro eingependelt. Bei älteren Einfamilienhäusern mit Garten, von denen es hier noch viele gibt, werden 4 500 bis 5 000 Euro aufgerufen. Wer eine neue Wohnung mietet, sollte 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter bezahlen können.

Mit der Stadtbahnlinie U7 gelangen die Bewohner schnell in die City oder zum nahen Sportgebiet Waldau. Von hier kann man auch zu kleinen oder großen Radtouren auf die Filder starten. Als charmante Besonderheiten bietet das Viertel ein altes „Kommunisten-Waldheim“, den Eichenhain-Park mit Schafen und das „Bädle“, ein kleines Freibad ganz wie früher. Ältere Villen oder Mehrfamilienhäuser aufgerufen — Mieter zahlen 13 bis 16 Euro pro Quadratmeter.

An der Grenze zum Bezirk Mitte entstehen zurzeit größere Wohneinheiten: im Quartier „Das Rosenberg“ neun Stadthäuser (186 Wohnungen mit 44 bis 270 Quadratmetern), im „Villengarten“ am Herdweg 115 exklusive Wohnungen und auf dem Gelände des Olgahospitals an der Bismarckstraße auf fast 30 000 Quadratmetern Geschossfläche verschiedene Wohngebäude, die 2018 bezugsfertig sein sollen. Bereits eingezogen sind die Bewohner von 50 Niedrigenergie-Wohnungen am Diakonissenplatz. Viele von ihnen erleben 2017 ihren ersten Sommer im „Stuttgarter Kessel“.

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