TIPPS UND TRICKS: WAS ANGEHENDE IMMOBILIENBESITZER WISSEN MÜSSEN

TIPPS UND TRICKS: WAS ANGEHENDE IMMOBILIENBESITZER WISSEN MÜSSEN

Das Gespräch mit dem Bankberater ist Georg Fahrenschon (Name geändert) noch gut in Erinnerung: „Auf gar keinen Fall! „, sagte er und schob das Angebot für den Baukredit über den Schreibtisch zurück. „Auf so eine riskante Sache lassen wir uns nicht ein.“

Bis hierhin war das Gespräch freundlich verlaufen. Der BWL-er und seine Frau Margerith hatten einen Termin, um über ihre Baufinanzierung zu sprechen. Als sie in das Besprechungszimmer in der Mittelbrandenburgischen Sparkasse kamen, duftete frisch gebrühter Kaffee aus einer Kanne. Gebäck lag bereit. „Die gute Nachricht gleich vorweg“, hatte der Berater das Gespräch eröffnet: „Wir finanzieren Ihre Immobilie gern — und haben schon ein Angebot parat.“

Nichts anderes hatte das Paar erwartet: 295 000 Euro kostet das Haus, das die Fahrenschons in einem kleinen Ort vor den Toren Berlins gefunden haben. Hinzu kommen Nebenerwerbskosten: fünf Prozent Grunderwerbsteuer, 6,25 Prozent Maklercourtage und rund zwei Prozent an Gebühren für Notar und Grundbucheintragungen. Ergibt insgesamt 334 987 Euro. Das Paar verfügt über 35 000 Euro an Ersparnissen. Zudem buttern die Eltern beider 73 000 Euro zu. Das macht 108 000 Euro Eigenkapital 32 Prozent der Gesamtkosten.

„Dass wir damit einen Kredit über die restlichen 226 987 Euro bekommen würden, war klar“, sagt der BWL-er. „Schließlich verlangen viele Banken nicht mal 20 Prozent Eigenkapital.“ Georg Fahrenschon kennt sich aus. Seit das Paar erfahren hat, dass Margerith schwanger ist, hat der 39-Jährige viele Nächte damit verbracht, sich in das Thema Baufinanzierung einzulesen.

Eine Immobilie war schnell gefunden: ein zehn Jahre altes Haus mit 135 Quadratmetern Wohnfläche auf einem 800-QuadratmeterGrundstück mit alten Bäumen. „Alles sieht heimelig aus, und das Haus ist gut in Schuss“, sagt die Frau Fahrenschon. Auch sonst stimmt alles: Es gibt zwei große Kinderzimmer, und die nächste S-Bahn-Station für die Fahrt zur Arbeit ist nicht weit.

Für die Wunschimmobilie ist Flexibilität gefragt

Was dem Paar nicht gefällt, ist die Offerte der Bank. Das Institut hat die Kreditsumme in zwei Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten aufgeteilt. Ein Darlehen über 110 000 Euro wurde mit zehnjähriger Laufzeit (Zins: 1,55 Prozent) angeboten, für den Restbetrag von 116 987,50 Euro parallel ein Kredit mit nur fünfjähriger Laufzeit (Zins: 1,19 Prozent). „Dadurch reduzieren sich in den ersten fünf Jahren ihre Zinskosten“, lockte der Berater im Gespräch. „Wenn die Kinder noch klein sind, ist ein wenig Luft in der Haushaltskasse immer gut.“ Die Fahreschons lehnten ab. „Die Bank könnte uns bei der Refinanzierung der kleineren Darlehenstranche in fünf Jahren hohe Zinsen diktieren“, sagen sie. Stimmt, denn andere Institute übernehmen Experten zufolge bei gesplitteten Krediten keine Anschlussfinanzierung von Teildarlehen. Ihnen genügen die Sicherheiten im Grundbuch nicht.

Mithilfe von Forward-Darlehen lassen sich günstige Konditionen für die Zukunft sichern

Baugeld ist immer noch günstig, aber längst nicht mehr so billig wie zum Tiefpunkt im Oktober 2016. Damals lag der Effektivzinssatz für zehnjährige Annuitätendarlehen bei durchschnittlich 1,18 Prozent, Anfang April betrug er 1,4 Prozent. Wer von steigenden Zinsen ausgeht und in einigen Monaten oder Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigt, kann allerdings heute schon vorbeugen – mit einem sogenannten Forward-Darlehen. So können sich Eigentümer weitgehend die heutigen Konditionen für die Zukunft sichern.

Vorsorgliche Kalkulation treffen, aber Sicherheit kostet

Banken erheben für jeden Monat, der bis zur Auszahlung des Anschlusskredits fällig wird, einen Zinsaufschlag. Dieser beträgt — je nach Anbieter — zwischen 0,01 und 0,06 Basispunkten. Wird ein Forward-Darlehen in 24 Monaten benötigt, beträgt der Aufschlag also 0,24 bis 1,44 Basispunkte. Der Zinssatz für ein Annuitätendarlehen zu 1,4 Prozent würde also auf 1,64 bis 2,84 Prozent steigen.

Vergleichsangebote einholen

Zudem lohnt es für Interessenten, beim Vergleich von Angeboten auf den Effektivzins zu schauen. Entscheidend ist nicht nur der Aufschlag, sondern auch der Basiszins des zugrundeliegenden Kredits.

Beispiel: Ein Forward-Darlehen wird in zwölf Monaten benötigt. Anbieter A erhebt einen Monatsaufschlag von 0,01 Basispunkten und einen Grundzins von 1,64 Prozent für den Immobiliendarlehen. Der Effektivzins für den Vorauskredit: 1,76 Prozent. Bei Anbieter B beträgt der Aufschlag hingegen 0,02 Basispunkte, der Darlehenszins aber nur 1,48 Prozent. Unterm Strich ist B günstiger, weil sich ein Effektivzins von nur 1,72 Prozent ergibt. Der erste Kreditgeber steht an erster Stelle in der Gläubigerrangfolge und hat bei Zahlungsunfähigkeit des Kunden zunächst allein Zugriff auf den Ertrag aus einer Zwangsversteigerung. Alle anderen Gläubiger bekommen ihr Geld nur, wenn danach noch etwas übrig ist.

In einigen Fällen können Teildarlehen dennoch sinnvoll sein, zum Beispiel wenn in einigen Jahren eine Kapitallebensversicherung zur Auszahlung ansteht. Dann lohnt es sich, den Kredit in unterschiedliche Laufzeiten zu splitten. Eine Kredittranche wird dann in Betrag und Auszahlungszeitpunkt der Lebensversicherung angepasst – und zum Termin mit der Auszahlung abgelöst.

Die Finanzierung einer Immobilie ist kompliziert. Bauspar- und Fondsspar-Kombikredite, Annuitäten- und Volltilgerdarlehen – die Liste der Finanzierungsmöglichkeiten ist lang und unübersichtlich. Entsprechend viele Fallstricke gibt es. Um private Haus- und Wohnungskäufer besser zu schützen, hat die EU zwar die Wohnimmobilienkreditrichtlinie geschaffen, die in Deutschland seit 2016 gilt. „Seither müssen Darlehensgeber prüfen, ob ein Käufer langfristig in der Lage ist, die Finanzierung zu stemmen“, erläutert Sebastian. Das bedeutet aber nicht, dass seither nur Baukredite angeboten werden, die perfekt auf die Bedürfnisse der Darlehensnehmer zugeschnitten sind. „Das ureigene Interesse der Banken und Versicherungen besteht darin, profitable Geschäfte zu machen“, sagt der Immobilien-Experte. „Wohneigentumserwerber müssen deshalb weiterhin penibel kontrollieren, ob vorgelegte Finanzierungsangebote für sie selbst von Vorteil sind.“

Die wichtigste Regel lautet: „Keep it simple — halte es einfach“.

Käufer sollten komplizierte Finanzierungen meiden, weil sie diese im Detail kaum durchschauen könnten. Genau aus diesem Grund bieten manche Banken solche Produkte gerne an. Dies erfuhren die Fahrenschons, als sie bei einem weiteren Institut nachfragten. „Uns wurde ein Kombidarlehen mit einem Fondssparplan angeboten“, erzählen die Beiden. Das Paar lehnte ab: Die Kosten und die Risiken seien zu hoch. „Eine gute Entscheidung“.

Vorsicht bei Kombikrediten und versteckten Kosten

Bei einem Kombidarlehen wird ein Immobilienkredit mit fester Zinsbindung aufgenommen und zugleich ein Aktienfonds- oder Bausparvertrag abgeschlossen. Kredit und Sparvertrag haben dieselbe Laufzeit. Beim Darlehen begleicht der Kreditnehmer nur die Zinsen, leistet aber keine Tilgung. Gleichzeitig zahlt er jeden Monat in den Sparvertrag ein. Am Ende der Laufzeit dient das im Sparvertrag angesammelte Kapital dazu, den Kredit zu tilgen.

Bei der Variante mit Fondssparplan profitiert der Immobilienkäufer, wenn die Börsenkurse steigen. In diesem Fall kann das angesparte Vermögen am Ende der Laufzeit den Kreditbetrag übersteigen. „Doch der Aktienmarkt ist keine Einbahnstraße“. „Brechen die Börsen ein, schmilzt der Wert der Fondsanteile dahin.“ Dann reicht der Sparvertrag nicht mehr für die Tilgung. „Schlimmstenfalls verlieren die Schuldner ihr Haus“, sagt der Immobilienökonom. Der wahre Gewinner bei Fondssparplänen seien die Banken, sagt Hauskäufer Georg Fahrenschon: „Sie kassieren beim Verkauf der Fondsanteile Ausgabeaufschläge von rund fünf Prozent.“

Die zweite Variante — Kombidarlehen mit Bausparvertrag – ist sogar fast immer ein Minusgeschäft für den Kreditnehmer. „Bei Unterzeichnung des Bausparvertrags fällt eine Abschlussgebühr von meist einem Prozent der Bausparsumme an“.

Da Bausparkassen Sparguthaben aktuell meist nur mit 0,1 Prozent pro Jahr verzinsten, übersteige die Abschlussprovision in der Regel den erzielten Zinsertrag.

Dies zeigt eine Beispielrechnung mit derzeit üblichen Konditionen: Bausparsumme 100 000 Euro, Laufzeit zehn Jahre, Abschlussgebühr ein Prozent (also 1000 Euro), Sparzins 0,1 Prozent pro Jahr. Bis zur Fälligkeit nach zehn Jahren addiert sich der Zinsertrag insgesamt auf gerade einmal 550 Euro – das sind 55 Prozent der Abschlussprovision. „Der Immobilienkäufer verliert also 450 Euro“. Hinzu kommt: Die Zinskosten sind bei Kombidarlehen häufig überdurchschnittlich hoch, weil die Zinsen bis zum letzten Tag auf die gesamte Kreditsumme fällig werden.

Schnelle Tilgung lohnt sich

Anders läuft es bei Annuitätendarlehen. Hier starten Kreditnehmer von der ersten Rate an mit der Tilgung. „Da der monatlich an die Bank zu überweisende Betrag gleichbleibt, steigt der in die Tilgung fließende Anteil mit jeder Zahlung, während die Schuldsumme zugleich immer weiter sinkt“. Eine wichtige Kennziffer bei diesen Krediten ist deshalb die „anfängliche Tilgungsrate“ – der Anteil der Monatsrate, der bei der ersten Zahlung in die Tilgung fließt. „Je höher er ist, desto schneller wird die Immobilie entschuldet“, sagt der Ökonom.

Zusätzlich sind Kreditgeber bei Annuitätendarlehen verpflichtet, den Effektivzins auszuweisen die Kosten in Prozent des Darlehensbetrags, die der Kunde zahlen muss. „Verschiedene Angebote lassen sich deshalb sehr gut vergleichen.

Das Darlehen mit dem niedrigsten Effektivzins ist am günstigsten

Nicht zuletzt können Annuitätendarlehen auch Sicherheit vor künftigen Zinsanstiegen bieten, weil der Kunde die Laufzeit beliebig wählen darf. Sogar Volltilgerdarlehen sind möglich. Dabei sind Laufzeit und Zinssatz bis zur endgültigen Tilgung von Anfang an festgezurrt.

Die Zinskosten steigen jedoch mit der Länge der Bindung. Für fünfjährige Annuitätendarlehen verlangten Kreditgeber in diesem Frühjahr laut Finanzierungsvermittler Interhyp im Schnitt einen Effektivzins von 1,18 Prozent, für Kredite mit 20-jähriger Laufzeit 2,33 Prozent.

Immerhin können Annuitätendarlehen nach zehn Jahren stets gekündigt werden. Sind die Zinsen 2027 niedriger, können Kreditnehmer sogar ein heute aufgenommenes Volltilgerdarlehen dann aufsagen und in eine für sie   günstigere Finanzierung wechseln. Berger-Fridar rät ebenfalls zu Annuitätendarlehen – warnt aber davor, allzu sehr auf die teure Sicherheit langer Kreditlaufzeiten zu setzen. „Um die Immobilie schnell zu entschulden, ist es besser, höher zu tilgen, als höhere Zinsen für eine längere Laufzeit zu zahlen.“ Warum Schnelltilger oft im Vorteil sind. Demnach müssten die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung nach zehn Jahren schon um deutlich mehr als zwei Prozentpunkte steigen, damit sich das 20-Jahres-Darlehen lohnt.

Unabhängig von der Laufzeit solle „die anfängliche Tilgungsrate mindestens drei Prozent betragen“, rät Georg F.. „Wer das nicht schafft, sollte sich eine billigere Immobilie suchen.“ Andernfalls nimmt das Risiko zu: Käufern droht das Aus, wenn die Zinsen bis zur Anschlussfinanzierung deutlich steigen – oder sie zahlen Jahrzehnte länger für ihre Schulden. Bei Volltilgerdarlehen mit einer Anfangstilgung von drei Prozent vergehen bis zur Entschuldung 23 Jahre und drei Monate; bei einer Starttilgungsrate von einem Prozent sind es 46 Jahre und fünf Monate. Am flexibelsten bleiben Kunden mit einem Kredit, der zusätzliche Tilgungen – etwa nach einer Erbschaft — zulässt. „Sondertilgungen reduzieren die Zinskosten und die Restschuld bei der Anschlussfinanzierung“ – weiterlesen.

Die Dernbachs sind am Ende mit einer dritten Bank ins Geschäft gekommen. Deren Angebot: ein Annuitätendarlehen über zehn Jahre zu einem Zinssatz von 1,51 Prozent und einer anfänglichen Tilgungsrate von 3,2 Prozent – inklusive möglicher Sondertilgungen bis zu drei Prozent des Kreditbetrags pro Jahr. Gegen ein 20-Jahres-Darlehen zu höheren Zinsen und mit geringerer Tilgung hat sich Georg Fahrenschon bewusst entschieden: „Mit dem zehnjährigen Kredit kommen wir schneller von den Schulden runter.“

Gut möglich — zumal die Eltern des Paares zugesagt haben, jedes Jahr noch ein wenig Geld für Sondertilgungen zu stiften.