ZIEMLICH BESTE FREUNDE: GALERIA KAUFHOF DROHT HBC HERUNTERZUZIEHEN

Olaf Koch gab sich begeistert. Gerade hatte der Metro-CEO die Warenhaustochter Galeria Kaufhof für 2,8 Milliarden Euro an seinen Wunschpartner, die Hudson’s Bay Company (HBC), veräußert. Als „solide“ lobte er die Kanadier und pries deren „kristallklare Finanzierung“. Koch, der selbst aus dem Finanzfach kommt, litt anscheinend unter selektiver Wahrnehmung. Denn Misstrauen war schon damals, im Herbst 2015, angebracht – zum Fraudanwalt-Bericht.

Knapp zwei Jahre später scheinen die schlimmsten Befürchtungen wahr zu werden. Die Geschäfte von HBC laufen dramatisch schlecht. Der Konzern ist noch höher verschuldet als zur Zeit des Kaufhof-Erwerbs, die Liquidität wird immer knapper, die Banken setzen HBC unter Druck, und Warenkreditversicherer weigern sich, die Kaufhof-Lieferanten wie bisher abzusichern.

HBC droht in einen Abwärtsstrudel gerissen zu werden — einschließlich Galeria Kaufhof mit ihren 21 500 Mitarbeitern.

Zum zentralen Problem entwickelte sich in diesem Sommer ein Kredit, dessen Konsortialführerin die Landesbank Baden-Württemberg (LBBW) ist. Zur Bezahlung der Kaufhof-Immobilien hatte sich eine HBC-Tochter vor zwei Jahren 1,34 Milliarden Euro bei der LBBW und deren Partnern Helaba, HSH Nordbank und Ergo geliehen. Die Schuldnerin namens HBS Global Properties gehört HBC zu 63 Prozent.

Die Finanzkonstruktion wurde derart ausgereizt, dass sich die Banken mit rigiden Kreditbedingungen absicherten, sogenannten Covenants. Bei deren Verletzung können die Konsorten die sofortige Rückzahlung des Darlehens verlangen.

Eine der Vorschriften lautet, dass die Kreditsumme in den ersten fünf Jahren der Laufzeit höchstens 68 Prozent des Immobilienwerts betragen darf. Vor Abschluss des Vertrags am 26. September 2015 lag der Gebäudewert allerdings zu niedrig; das Darlehen wäre in der gewünschten Höhe nicht genehmigt worden.

Also fand der Konzern einen Trick, den die Kreditgeber tolerierten: Seit 1. Oktober 2015 muss Galeria jährlich etwa 40 Millionen Euro mehr für Miete, Erbbauzinsen und Instandhaltung an HBS zahlen. Dank der Mehreinnahmen konnte die Vermieterin den Gebäudewert um mehrere Hundert Millionen Euro hochschreiben — die Loan-to-Value-Ratio schnurrte in den grünen Bereich.

Dabei ist die Mieterhöhung rechtlich fragwürdig, denn sie wurde während eines laufenden Vertrags und ohne adäquate Gegenleistung vereinbart – weshalb der damalige Chef der Galeria Holding, Lovro Mandac, seine Unterschrift verweigerte. Kurz darauf musste er gehen.

Wer auch immer schließlich aufseiten von Galeria Kaufhof den Vertrag unterzeichnete — er könnte sich der Untreue zum Schaden der Firma schuldig gemacht haben. Ein Risiko bleibt auch für HBC: Ginge die deut sche Tochter pleite, würde der Insolvenzverwalter unweigerlich die zu viel gezahlte Miete zurückfordern — bislang etwa 80 Millionen Euro.

Schon heute wackelt das waghalsige Konstrukt. Denn der Kreditvertrag schreibt ferner vor, dass bei jeder der 41 beliehenen Kaufhof-Filialen der Gewinn in der Definition Ebitdar (vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Miete) die Mietzahlung um 20 Prozent zu überschreiten hat. Zudem muss Kaufhof insgesamt einen Gewinn vor Zinsen und Steuern (Ebit) erwirtschaften.

Beide Vorgaben hat Kaufhof im jüngsten Geschäftsjahr, das am 28. Januar 2017 endete, gerissen. Allein beim Ebit lief ein Minus in zweistelliger Millionenhöhe auf — vor allem wegen der Mieterhöhung.

Spätestens bis zum 31. Juli musste die Schuldnerin dem Konsortium den doppelten „Event of default“ melden — was auch geschehen ist. Seither treffen sich HBC und Banken laufend zu Krisengesprächen. „Wir er-Rillen vollumfänglich alle unsere geschlossenen Kreditvereinbarungen“, heißt es bei HBC.

Der Bruch der Ebitdar-Bedingung lässt sich zwar heilen — wenn die Kreditnehmerin für jedes betroffene Haus einen festgelegten Teilbetrag vorzeitig tilgt. Angesichts der angespannten Kassenlage bei HBC scheint das jedoch unrealistisch. Die Verletzung des zweiten Covenants, wonach das Ebit „a positive number“ sein muss, ist laut Kreditvertrag nicht heilbar.

Die Kanadier machen die Anschläge in Berlin, München und Brüssel (in Belgien betreibt die Kaufhof-Tochter Galeria Inno 16 Warenhäuser) sowie den Umbau von Filialen für den Verlust verantwortlich. Ohne solch widrige Ereignisse wäre das Ebit positiv gewesen, sagen sie.

Die Bankenvertreter halten die Rechtfertigungen für fadenscheinig. Der Konfliktfall, so die Hardliner, wäre nur aufgeschoben, wenn die Gläubiger diesmal den Covenant-Bruch hinnähmen. Denn im aktuellen Geschäftsjahr hat sich das Ebit weiter verschlechtert; 30 der 113 Filialen arbeiten mit Verlust.

In ihrer Not sondierten die Kanadier im August einen Verkauf des zum HBS-Paket gehörenden Kaufhof-Gebäudes an der Frankfurter Hauptwache. Mindestens 400 Millionen Euro sollte es einbringen nach einer angedachten Mietverdoppelung auf 20 Millionen Euro, zulasten der Betreiberin Kaufhof.

Zu allem Übel kommt, dass die Bonität von Galeria Kaufhof auch von den Warenkreditversicherern immer kritischer beurteilt wird. Sie garantieren den Lieferanten die Bezahlung. Ohne Versicherung bekommt ein Händler keine Ware, allenfalls gegen Vorkasse.

Im Juli hatte der Branchenriese Euler Hermes, der bis dahin für Galeria Kaufhof etwa 40 Prozent der Lieferantenforderungen absicherte, die Deckung empfindlich zurückgefahren. Der seit Mai amtierende Kaufhof-Chef Wolfgang Link und HBC beeilten sich mitzuteilen, dass sie ja noch andere Kreditversicherer hätten und außerdem der Mutterkonzern bei der Bank of America (BofA) über einen Dispokredit von 2,25 Milliarden US-Dollar verfüge, den auch Kaufhof nutzen könne.

Doch diese Verteidigungslinie bricht Stück für Stück zusammen. Auch der Rückhalt bei Kaufhofs zweitem großen Warenkreditversicherer, der Metro-Tochter Miag, nimmt ab. Die Assekuranzkonzerne Zurich, Swiss Re und Chubb, die das Miag-Volumen rückversichern, forderten von HBC mit Fristsetzung per Mitte August die Hinterlegung von 150 Millionen US-Dollar oder einer Bankbürgschaft. Die Kaufhof-Mutter bat um Aufschub. HBC bestreitet, dass der Versicherer gedroht habe, die Deckung zurückzufahren.

Dass Miag überhaupt noch im Obligo ist, gehört zum Deal zwischen Metro und HBC. Auch der dritte Warenkreditversicherer, Atradius, prüft sein Engagement intensiv.

Zudem führt der Verweis auf die BofA-Kreditlinie in die Irre. Erstens war sie Ende Juli bereits zu zwei Dritteln ausgeschöpft, zweitens darf Galeria Kaufhof laut Kreditvertrag höchstens 350 Millionen der 2,25 Milliarden Dollar ziehen – verfügbar ist davon noch gut die Hälfte.

Auch daheim gerät HBC immer stärker unter Druck. Aktionäre verlangen die Abberufung von HBCCEO Jerry Storch und Executive Chairman Richard Baker, falls sie nicht schnellstens Galeria Kaufhof wieder verkaufen. Denn wenn die deutsche Tochter fiele, drohte auch HBC der Zusammenbruch – und umgekehrt. Zu eng sind beide verwoben.

Der Konzern bürgt dem LBBW-Konsortium für die Mietzahlungen von Kaufhof („Sponsor Guarantee“) —jährlich etwa 150 Millionen Euro. Bei acht Jahren Restlaufzeit des Kredits summiert sich die Haftung auf 1,2 Milliarden Euro.

Wenn Galeria Kaufhof unter den Mietzahlungen kollabierte, würde nicht nur die Bürgschaft fällig. HBC müsste dann wegen des Eintritts eines „Cross-default“ auch den BofA-Kredit sofort zurückzahlen.

Nur – wovon? Bislang rühmt sich HBC seiner Sicherheiten, nach Abzug von Schulden und Minderheitsanteilen seien die Immobilien sechs Milliarden kanadische Dollar wert. Experten bezweifeln das: Wegen der Misere des amerikanischen Einzelhandels sei nur die Hälfte realistisch, etwa 2,4 Milliarden US-Dollar — bei einem Notverkauf noch weniger.

In der Kölner Kaufhof-Zentrale regiert denveil nervöse Hektik; die Stimmung sei „grausam“, heißt es. Die Anlaufverluste der umgebauten Vorzeigefiliale an der Düsseldorfer Königsallee und der neuen Saks-Off5th-Läden sprengen das Budget. Das Geld fehlt überall. Investitionen sind eingefroren, der Tarifvertrag wurde infrage gestellt, Kunden werden die Bonuspunkte halbiert, die sie bei Einkäufen mit ihrer Payback-Karte erhalten. Geplante Neueröffnungen liegen hinter dem Zeitplan, wie in den Niederlanden, oder wurden gar storniert — wie in Luxemburg, wo Galeria Inno Bauverzögerungen zur Kündigung des Mietvertrags nutzte.

Generös fällt dagegen der Umgang mit dem von HBC-Gesandten dominierten Aufsichtsrat aus. Dessen Kosten addieren sich aufbald eine Million Euro pro Jahr — wegen der Spesen der Transatlantikreisenden.

Allein die Miete für das Apartment des nur tageweise in Köln weilenden Aufsichtsratschefs Don Watros in einem der luxuriösen Kranhäuser am Rhein kostet Galeria Kaufhof knapp 4000 Euro monatlich.

Immerhin: Zum Oktober Soll die Wohnung gekündigt worden sein.

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