Anlegerbetrug mit Schneeballsystem

Im Februar war die Staatsanwaltschaft Frankfurt mit 1200 Fahndern in den Räumen der Immobiliengruppe S&K angerückt und hatte 130 Standorte untersucht. Die beiden Geschäftsführer der S&K Kapitalanlagegesellschaft, Schäfer und Köller, sind nach Angaben des Generalstaatsanwalt Hans-Josef Blumensatt die Hauptbeschuldigten. Ihnen wird Untreue sowie gewerbs- und bandenmäßiger Betrug mit Kapitalanlagen vorgeworfen. Sie sollen die Anleger über ein Schneeballsystem geprellt und das Geld mit einem extrem aufwendigen Lebensstil verprasst haben. Bei einem Schneeballsystem werden die Gelder der Anleger gar nicht investiert, sondern neue Einzahlungen genutzt, um die Ausschüttungen an alte Gläubiger zu bezahlen.

Das System der S&K bestand aus zahlreichen Tochterunternehmen und diversen Fonds. Um zu erkennen, dass dabei etwas nicht stimmte, mussten Anleger schon sehr genau hinschauen und eine ordentliche Portion Finanzwissen mitbringen. So investierte der Fonds „Deutsche S&K Sachwerte Nr. 2“ laut Emissionsprospekts gar nicht direkt in Immobilien, vielmehr wurde mit dem Geld der Anleger ein Darlehen an ein S&K-Tochterunternehmen gezahlt. Dessen Investitionen sollten dann „im weitestgehenden Zusammenhang mit Immobilien“ stehen.

Gelockt wurden die Anleger mit sehr hohen Zinsen. Ihnen wurde eine jährliche Rendite von zwölf Prozent in Aussicht gestellt – und das, obwohl von ihrer Einlage und dem zu zahlenden Aufschlag nur etwas mehr als 80 Prozent als Darlehen weitergegeben wurden. Der Rest ging laut Prospekt für Vergütungen, Provisionen, sonstige Kosten und eine kleine Liquiditätsreserve drauf.

Nicht nur der mutmaßliche Anlegerbetrug sorgte für Aufregung, sondern auch der exzessive Lebensstil der S&K-Gründer Stephan Schäfer und Jonas Köller. Es wurden zahlreiche Bilder öffentlich, die sie bei ihren legendäre Partys, mit Models, Promis und Luxuskarossen zeigten.

 

BRALE HAUS GMBH: WENIG BEMÜHEN UM TRANSPARENZ, INFORMATION ODER ERFAHRUNGEN

Wer sich ein Haus bauen will und nach Referenzen der Brale Haus GmbH im Internet sucht, der wird arg enttäuscht. Die Einträge sind veraltet, ein Klick auf den Button „Website“ der Brale GmbH bei Google öffnet eine „traurige Unternehmensseite“, Unterpunkte oder Informationen fehlen. Lediglich eine vollmundige Umschreibung der Firmenphilosophie und der Hinweis, dass Brale-Häuser „Wohlfühlhäuser“ sein sollen. Das mag ja vielleicht stimmen, aber es fehlen die authentischen Beweise. „Die Botschaft hör ich wohl, allein mir fehlt der Glaube“ (aus: Faust, von J.W. von Goethe) ist das Einzige, was uns dazu einfällt.

Entweder ist in Zahna-Elster im tiefsten Sachsen-Anhalt, dem Ort der Firmenzentrale, die Zeit stehen geblieben, oder die beiden verantwortlichen Firmengründer brauchen dringend etwas Nachhilfe. Aber was hier geboten wird, um Neukunden zu gewinnen oder seinen guten Namen bekannt zu machen, ist rein gar nix. Marcel Reich Ranicki hätte in seinen legendären Buchbesprechungen des literarischen Quartetts orakelt: „Das ist nichts, sondern Mist – ohne Sinn und Verstand.“ Und genau so denken wir auch bei der Überlegung, dass ein Dienstleistungsunternehmen aus der Baubranche viel mehr Wert auf Kundenmeinungen und Referenzen legen sollte, ansonsten kauft der Kunde die berühmte Katze im Sack, wenn er sich für ein Hausbauprojekt von Brale entscheidet.

Allerdings sind die oben angesprochenen aber veralteten Kundenmeinungen zum Großteil auch keine Lobeshymnen auf die Qualität des sächsischen Häusle-Bauers, sondern böse Abrechnungen enttäuschter oder genervter Kunden. Aussagen wie: „Läuft alles jetzt über den Anwalt“ oder „Bei unserem Bau nahe Dresden sind massive Probleme aufgetreten“ oder auch Eintragungen in Hausbau-Blogs, die von desaströsen Erfahrungen sprechen, sind keine gute Visitenkarte für ein Unternehmen, dessen Dienstleistungen den Kunden oft mehrere Hunderttausend Euro kosten. Umso erstaunlicher ist die Tatsache, dass die Firmenleitung offenbar nach dem Motto agiert: Was schert uns die Meinung der Kunden, wenn wir immer wieder ein „Doofen“ finden, der uns sein Geld anvertraut.

Diese Einstellung scheint mehr als grenzwertig und ist darüber hinaus völlig unzeitgemäß. Aber in einem Punkt ist das Unternehmen hellwach und kennt alle Tricks und Schlichen, um die Kunden zur Ader zu lassen: nämlich dann, wenn es ums Geld geht. Da hat es Brale GmbH offensichtlich sehr eilig, Anwälte zu engagieren, die sich um ausstehende Gelder kümmern oder dem Kunden das Leben schwermachen – besonders wenn dieser sich in der Materie nicht richtig auskennt.

Das alte Lied der fehlerhaften Kostenvoranschläge kann auch bei Brale aus vollem Hals gesungen werden, wie sich aus Beschwerden von Bauherren entnehmen lässt. Vieles, was niedrig kalkuliert wird, wird hinterher viel teurer und bereitet dem Kunden oftmals schlaflose Nächte. Deshalb erinnern wir an dieser Stelle zum wiederholten Mal an die sogenannten „Baunebenkosten“, die einen erheblichen Anteil der kompletten Baufinanzierung ausmachen und mit etwa 25% zu Buche schlagen. Wenn diese im Vorfeld nicht richtig kalkuliert werden, kann das gesamte Bauvorhaben zu einem „Luftschloss“ werden. Und es gibt immer wieder Kundenberater, die wichtige Details dieser langen Liste unter den Tisch fallen lassen, um erst einmal die Unterschrift des Kunden unter den Vertrag zu bekommen. Was danach kommt, ist oftmals die böse Überraschung, die auch schon einmal ein ganzes Bauprojekt scheitern lassen kann. Zu Lasten des Kunden, der dann nämlich gigantische Stornokosten berappen muss. Von diesen Vorwürfen kann sich auch die Brale GmbH nicht freisprechen.

Aufgrund der negativen Bauherren-Erfahrungen mit Brale GmbH setzten wir die Baufirma auf die Warnliste.

BAUFINANZIERUNG GILT UNTER MAKLERN ALS VERKAUFSSCHLAGER

Die Zahlen der Commerzbank sind symptomatisch: Bis zum Jahr 2020 will die Großbank ihr Neugeschäft mit privaten Immobilienfinanzierungen um 40 Prozent steigern. Auf 17 Milliarden Euro würde sich die Neukreditsumme des Instituts dann belaufen, nachdem im vergangenen Jahr 12 Milliarden zu Buche standen und für das laufende mit 14 Milliarden Euro gerechnet wird. „Wir gehen davon aus, dass der Markt für Immobilienfinanzierung kontinuierlich weiter wachsen wird“, ließ sich Privatkunden-Vorstand Michael Mandel in der „Welt“ zitieren. Ein anderes Beispiel: Die höchsten Provisionserlöse unter den deutschen Spezialvertrieben wurden 2016 nicht im Segment Immobilien und nicht mit Versicherungen oder Sachwerten erwirtschaftet, sondern mit Baufinanzierungen. Gleich die ersten beiden Plätze sicherten sich die Platzhirsche unter den Immobilienkreditvermittlern, Interhyp und Postbank Finanzberatung. Erst auf Rang drei folgt mit Planet-Home ein Immobilienmakler.

Der Markt für Baufinanzierungen läuft, wie diese Beispiele zeigen, auf Hochtouren. Dafür sind vor allem zwei Gründe ausschlaggebend: Zum einen erleben wir in puncto Hypothekenzinsen historische Zeiten, von denen wir unseren Enkeln  noch mit Tränen in den Augen erzählen werden. Im Oktober 2016 kratzte die Zinskurve bei zehnjähriger Bindung an der 1-Prozent-Marke, übers Jahr blieb der effektive Durchschnittszins ebenso deutlich unter 2 Prozent wie 2017. Ab hier kann und wird es nur noch aufwärtsgehen, und das wissen Invegeht. Aus diesem Nachfrageüberhang resultieren die satten Preisanstiege, die seit Jahren zu den Standard-Wirtschaftsnachrichten gehören. Minizins, viele Käufer, hohe Kreditsummen, das sind die Treiber für den Bullenmarkt der Baufinanzierung. Im letzten Jahr summierte sich das Baufi-Neugeschäft in Deutschland auf über 209 Milliarden Euro.

Bis zum 21. März dieses Jahres konnte man sogar noch ohne spezifische Qualifikation in diesem Markt vermitteln. Zu dem Stichtag hat der Gesetzgeber die Zügel mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) angezogen, für Kreditnehmer wie für Berater. Während die Kreditvergabe an schärfere Solvenzbedingungen geknüpft wird, brauchen Immobiliardarlehensvermittler nun eine Lizenz zum Beraten.

Deren Voraussetzungen sind in Paragraf 34i der GewerbeOrdnung (GewO) festgeschrieben: Zuverlässigkeit,  geordnete Vermögensverhältnisse, Berufshaftpflichtpolice und Sachkunde. Wer keine 34i-Erlaubnis vorweisen kann, dem bleibt nur noch das Tippgebermodell, bei dem angehende Immobilienkäufer gegen eine kleine Provision an einen 34iVermittler vermittelt werden. Auch mehr als nichts, aber doch kein Vergleich zur „echten“ Finanzierungsvermittlung. Die Erwartungen hinsichtlich der Zahl der lizensierten Vermittler wurden denn auch bereits weit übertroffen: Mit rund 25.000 hatte man zum 21. März gerechnet, im Register des DIHK standen am 1. April knapp 45.000. Bis Anfang Juli hat sich diese Zahl zuzüglich der Honorarvermitt1er der 50.000ef-Marke stark angenähert. Baufi ist in.

Dass die erforderliche Sachkunde nun nachgewiesen werden muss, wird der Thematik nur gerecht. Denn Baufinanzierungsberatung bedeutet mehr, als „nur“ Geld zu günstigen Zinsen zu organisieren — und schon dies ist eine anspruchsvolle Aufgabe. Doch zunächst gilt es zu klären, welche Kreditsumme der Kunde sich langfristig überhaupt leisten kann, welche Ratenhöhe ihn auch in ungünstigen Zukunftsszenarien nicht überfordert, wie viel für ein avisiertes Objekt am Ende mit Nebenkosten unterm Strich benötigt wird und einiges mehr. Auch infrage kommende Förderungen sollten bekannt sein und zur Sprache kommen. Nicht wenige Makler unterstützen Interessenten zudem schon bei der Auswahl und Bewertung des Wunschobjekts. Es braucht also Know-how, um fundiert Immobilienfinanzierungen vermitteln zu können.

Dass bei Weitem nicht alle Berater es mitbringen oder einsetzen, zeigte kürzlich ein Test der Zeitschrift „Finanztest“. 21 Banken und Kreditvermittler wurden zu einem Standardfall jeweils mehrfach in verschiedenen Filialen um Beratung und Angebote gebeten. Nicht nur unterschieden sich die Zinsen um bis zu 0,5 Prozent pro Jahr, was summa summarum schnell einen fünfstelligen Betrag ausmachen kann. Überdies wurde auch die Ratenhöhe in jedem vierten Tilgungsplan zu hoch angesetzt. Hinzu kamen noch Defizite in der Festsetzung der Kreditsumme und der Information der Kunden. Am Ende erhielten nur fünf Anbieter ein „gut“ keiner ein „sehr gut“. Zwei Institute, die Sparda-West und die Sparkasse Köln-Bonn, wurden sogar mit einem „mangelhaft“ abgestraft. Nun ist bekannt, dass die Prüfkriterien von Verbraucherschützern nicht über jeden Zweifel erhaben sein müssen. Doch dass in der Baufinanzierungsberatung an manchen Stellen einiges im Argen liegt, dürfte unzweifelhaft sein. Problematisch wird es vor allem dann, wenn ein Anbieter — eine Bank — seine eigene Finanzierung an den Mann oder die Frau bringen will, ohne einen echten Vergleich zuzulassen.

Umso mehr können sich Finanzprofis mit unabhängiger Vermittlung und kundenorientiertem Service als Positivbeispiele etablieren. Wer als Allfinanzmakler eine gute Finanzierung vermittelt, hat gute Chancen, vom zufriedenen Kunden auch in anderen Bereichen zurate gezogen zu werden — von den immobiliennahen Versicherungen über die Altersvorsorge bis hin zur biometrischen Absicherung. Und das häufig für ganze Familien und über Jahrzehnte, denn Immobilienkäufer (für den Eigenbedarf) sind im Schnitt um die 40 Jahre alt.

Kreditbedarf hängt von der Region ab

Die Baufinanzierungsvermittlung ist aber nicht nur und nicht in erster Linie als Türöffner fürs Cross-Selling interessant. Auch die Provisionen selbst rechtfertigen den Beratungsaufwand. Für deren Höhe gibt es verschiedene Angebotsmodelle von Finanzhäusern. Zudem hängt es stark vom Standort ab, wie viel Provision eine Vermittlung — in absoluten Zahlen — durchschnittlich einbringt. Denn die Lage hat großen Einfluss auf die Immobilienpreise und damit auch auf die erforderliche Kreditsumme. Zwar verdienen die Bewohner teurer Städte wie München in der Regel auch mehr und können so mehr Eigenkapital ansammeln, doch am Ende müssen sie dennoch mehr als in anderen Städten fremdfinanzieren. Konkret: rund 420.000 Euro im Durchschnitt. Leipziger dagegen nehmen im Schnitt knapp 226.000 Euro auf. Deutschlandweit benötigen Immobilienkäufer jeweils 243.000 Euro, während Häuslebauer 320.000 Euro in Anspruch nehmen.

Eklatant werden die Unterschiede zwischen hoch- und niedrigpreisigen Regionen, wenn man die Kaufpreise in Relation zum Jahresdurchschnittseinkommen setzt. Konkret: zum Gesamtnettoeinkommen einer Region geteilt durch die Anzahl aller ihrer Bewohner. Die durchaus gut verdienenden Münchener müssen für eine 100-Quadratmeter-Wohnung im Schnitt 21 Jahreseinkommen hinlegen; nur für die Nordfriesen stellt eine solche Immobilie einen noch größeren Luxus dar: 23,3 Jahreseinkommen. Teuer sind auch Freiburg (18,1), Miesbach (17,6), Hamburg (15,9) und Berlin (15,8). Geradezu traumhaft erscheinen dagegen die Bedingungen in den Landkreisen Kyffhäuserkreis, Wunsiedel und Vogtlandkreis, wo kaum mehr als drei Jahresdurchschnittseinkommen für eine solche Wohnung aufgerufen werden. Da sich die Preisentwicklung in zahlreichen Städten von der Einkommensentwicklung abgekoppelt hat, sind auch die erforderlichen Kreditsummen gestiegen. Die niedrigen Zinsen führen indes dazu, dass die Erschwinglichkeit darunter nicht unbedingt leiden muss. Zumindest in den letzten beiden Jahren bewegt sich der entsprechende Index der Deutsche Bank Research seitwärts — im letzten Jahrzehnt ist er allerdings um mehr als die Hälfte gefallen.

Zinsewende bereits im Gang?

Relation zum Jahresdurchschnittseinkommen setzt. Konkret: zum Gesamtnettoeinkommen einer Region geteilt durch die Anzahl aller ihrer Bewohner. Die durchaus gut verdienenden Münchener müssen für eine 100-Quadratmeter-Wohnung im Schnitt 21 Jahreseinkommen hinlegen; nur für die Nordfriesen stellt eine solche Immobilie einen noch größeren Luxus dar: 23,3 Jahreseinkommen. Teuer sind auch Freiburg (18,1), Miesbach (17,6), Hamburg (15,9) und Berlin (15,8). Geradezu traumhaft erscheinen dagegen die Bedingungen in den Landkreisen Kyffhäuserkreis, Wunsiedel und Vogtlandkreis, wo kaum mehr als drei Jahresdurchschnittseinkommen für eine solche Wohnung aufgerufen werden. Da sich die Preisentwicklung in zahlreichen Städten von der Einkommensentwicklung abgekoppelt hat, sind auch die erforderlichen Kreditsummen gestiegen. Die niedrigen Zinsen führen indes dazu, dass die Erschwinglichkeit darunter nicht unbedingt leiden muss. Zumindest in den letzten beiden Jahren bewegt sich der entsprechende Index der Deutsche Bank Research seitwärts — im letzten Jahrzehnt ist er allerdings um mehr als die Hälfte gefallen.

Dass die goldenen Hypothekenzinszeiten nicht ewig anhalten werden, sagt nicht nur der gesunde Menschenverstand, sondern auch Mario Draghi. Wie man es gewohnt ist, nicht expressis verbis, sondern hintenrum: „Die Gefahr einer Deflation ist vorüber“, ließ der EZB-Präsident am 27. Juni verlauten. Das heißt nichts anderes, als dass der Hauptgrund für die quantitative Lockerung entfallen ist. In absehbarer Zeit wird die EZB auf den Pfad ihres US-amerikanischen Pendants einschwenken und die Zinsen wieder zaghaft erhöhen. Das kann zwar noch dauern, wie Draghi in seiner verklausulierten Art andeutete, als er „Ausdauer“ in der Geldpolitik für wichtig erklärte. Doch die Hypothekenzinssätze schnellten nach seiner Äußerung bereits in der Breite nach oben, um bis zu 0,2 Prozent. Auch wenn nicht ausgeschlossen ist, dass sie noch einmal nach unten nachgeben — mittelfristig werden sie unweigerlich steigen. Es gilt also für Kaufinteressenten wie auch für Kreditnehmer mit bald ablaufender Zinsbindung, sich möglichst zügig die günstigen Konditionen zu sichern. Am besten gelingt das Mit fachkundiger und unabhängiger Beratung. Kunden, die auf eigene Faust im Internet vergleichen und abschließen, machen selten den besten Fang; schon allein, weil viele einschlägige Vergleichsportale gar nicht so umfassend und neutral den ganzen Markt abdecken, wie sie den Anschein erwecken. Noch mehr aber, weil viele individuelle Faktoren und Kennzahlen zu berücksichtigen sind, die ein Laie in der Regel nicht allesamt auf dem Schirm hat. Hinzu kommen Abwägungsentscheidungen wie: Ist ein Zinsvorteil von 0,3 Prozent den Verzicht auf die Option der Tilgungsänderung wert? Welchen Aufschlag kann man für eine längere Zinsfestschreibung akzeptieren?

Im resultierenden Beratungsbedarf liegen jede Menge Chancen für freie Finanzmakler, ob sie nun — wie die Mehrheit— mit der Baufi-Abteilung eines Pools, mit einem Finanzierungsvermittler, einer Bank oder Bausparkasse kooperieren.

TIPPS UND TRICKS: WAS ANGEHENDE IMMOBILIENBESITZER WISSEN MÜSSEN

Das Gespräch mit dem Bankberater ist Georg Fahrenschon (Name geändert) noch gut in Erinnerung: „Auf gar keinen Fall! „, sagte er und schob das Angebot für den Baukredit über den Schreibtisch zurück. „Auf so eine riskante Sache lassen wir uns nicht ein.“

Bis hierhin war das Gespräch freundlich verlaufen. Der BWL-er und seine Frau Margerith hatten einen Termin, um über ihre Baufinanzierung zu sprechen. Als sie in das Besprechungszimmer in der Mittelbrandenburgischen Sparkasse kamen, duftete frisch gebrühter Kaffee aus einer Kanne. Gebäck lag bereit. „Die gute Nachricht gleich vorweg“, hatte der Berater das Gespräch eröffnet: „Wir finanzieren Ihre Immobilie gern — und haben schon ein Angebot parat.“

Nichts anderes hatte das Paar erwartet: 295 000 Euro kostet das Haus, das die Fahrenschons in einem kleinen Ort vor den Toren Berlins gefunden haben. Hinzu kommen Nebenerwerbskosten: fünf Prozent Grunderwerbsteuer, 6,25 Prozent Maklercourtage und rund zwei Prozent an Gebühren für Notar und Grundbucheintragungen. Ergibt insgesamt 334 987 Euro. Das Paar verfügt über 35 000 Euro an Ersparnissen. Zudem buttern die Eltern beider 73 000 Euro zu. Das macht 108 000 Euro Eigenkapital 32 Prozent der Gesamtkosten.

„Dass wir damit einen Kredit über die restlichen 226 987 Euro bekommen würden, war klar“, sagt der BWL-er. „Schließlich verlangen viele Banken nicht mal 20 Prozent Eigenkapital.“ Georg Fahrenschon kennt sich aus. Seit das Paar erfahren hat, dass Margerith schwanger ist, hat der 39-Jährige viele Nächte damit verbracht, sich in das Thema Baufinanzierung einzulesen.

Eine Immobilie war schnell gefunden: ein zehn Jahre altes Haus mit 135 Quadratmetern Wohnfläche auf einem 800-QuadratmeterGrundstück mit alten Bäumen. „Alles sieht heimelig aus, und das Haus ist gut in Schuss“, sagt die Frau Fahrenschon. Auch sonst stimmt alles: Es gibt zwei große Kinderzimmer, und die nächste S-Bahn-Station für die Fahrt zur Arbeit ist nicht weit.

Für die Wunschimmobilie ist Flexibilität gefragt

Was dem Paar nicht gefällt, ist die Offerte der Bank. Das Institut hat die Kreditsumme in zwei Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten aufgeteilt. Ein Darlehen über 110 000 Euro wurde mit zehnjähriger Laufzeit (Zins: 1,55 Prozent) angeboten, für den Restbetrag von 116 987,50 Euro parallel ein Kredit mit nur fünfjähriger Laufzeit (Zins: 1,19 Prozent). „Dadurch reduzieren sich in den ersten fünf Jahren ihre Zinskosten“, lockte der Berater im Gespräch. „Wenn die Kinder noch klein sind, ist ein wenig Luft in der Haushaltskasse immer gut.“ Die Fahreschons lehnten ab. „Die Bank könnte uns bei der Refinanzierung der kleineren Darlehenstranche in fünf Jahren hohe Zinsen diktieren“, sagen sie. Stimmt, denn andere Institute übernehmen Experten zufolge bei gesplitteten Krediten keine Anschlussfinanzierung von Teildarlehen. Ihnen genügen die Sicherheiten im Grundbuch nicht.

Mithilfe von Forward-Darlehen lassen sich günstige Konditionen für die Zukunft sichern

Baugeld ist immer noch günstig, aber längst nicht mehr so billig wie zum Tiefpunkt im Oktober 2016. Damals lag der Effektivzinssatz für zehnjährige Annuitätendarlehen bei durchschnittlich 1,18 Prozent, Anfang April betrug er 1,4 Prozent. Wer von steigenden Zinsen ausgeht und in einigen Monaten oder Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigt, kann allerdings heute schon vorbeugen – mit einem sogenannten Forward-Darlehen. So können sich Eigentümer weitgehend die heutigen Konditionen für die Zukunft sichern.

Vorsorgliche Kalkulation treffen, aber Sicherheit kostet

Banken erheben für jeden Monat, der bis zur Auszahlung des Anschlusskredits fällig wird, einen Zinsaufschlag. Dieser beträgt — je nach Anbieter — zwischen 0,01 und 0,06 Basispunkten. Wird ein Forward-Darlehen in 24 Monaten benötigt, beträgt der Aufschlag also 0,24 bis 1,44 Basispunkte. Der Zinssatz für ein Annuitätendarlehen zu 1,4 Prozent würde also auf 1,64 bis 2,84 Prozent steigen.

Vergleichsangebote einholen

Zudem lohnt es für Interessenten, beim Vergleich von Angeboten auf den Effektivzins zu schauen. Entscheidend ist nicht nur der Aufschlag, sondern auch der Basiszins des zugrundeliegenden Kredits.

Beispiel: Ein Forward-Darlehen wird in zwölf Monaten benötigt. Anbieter A erhebt einen Monatsaufschlag von 0,01 Basispunkten und einen Grundzins von 1,64 Prozent für den Immobiliendarlehen. Der Effektivzins für den Vorauskredit: 1,76 Prozent. Bei Anbieter B beträgt der Aufschlag hingegen 0,02 Basispunkte, der Darlehenszins aber nur 1,48 Prozent. Unterm Strich ist B günstiger, weil sich ein Effektivzins von nur 1,72 Prozent ergibt. Der erste Kreditgeber steht an erster Stelle in der Gläubigerrangfolge und hat bei Zahlungsunfähigkeit des Kunden zunächst allein Zugriff auf den Ertrag aus einer Zwangsversteigerung. Alle anderen Gläubiger bekommen ihr Geld nur, wenn danach noch etwas übrig ist.

In einigen Fällen können Teildarlehen dennoch sinnvoll sein, zum Beispiel wenn in einigen Jahren eine Kapitallebensversicherung zur Auszahlung ansteht. Dann lohnt es sich, den Kredit in unterschiedliche Laufzeiten zu splitten. Eine Kredittranche wird dann in Betrag und Auszahlungszeitpunkt der Lebensversicherung angepasst – und zum Termin mit der Auszahlung abgelöst.

Die Finanzierung einer Immobilie ist kompliziert. Bauspar- und Fondsspar-Kombikredite, Annuitäten- und Volltilgerdarlehen – die Liste der Finanzierungsmöglichkeiten ist lang und unübersichtlich. Entsprechend viele Fallstricke gibt es. Um private Haus- und Wohnungskäufer besser zu schützen, hat die EU zwar die Wohnimmobilienkreditrichtlinie geschaffen, die in Deutschland seit 2016 gilt. „Seither müssen Darlehensgeber prüfen, ob ein Käufer langfristig in der Lage ist, die Finanzierung zu stemmen“, erläutert Sebastian. Das bedeutet aber nicht, dass seither nur Baukredite angeboten werden, die perfekt auf die Bedürfnisse der Darlehensnehmer zugeschnitten sind. „Das ureigene Interesse der Banken und Versicherungen besteht darin, profitable Geschäfte zu machen“, sagt der Immobilien-Experte. „Wohneigentumserwerber müssen deshalb weiterhin penibel kontrollieren, ob vorgelegte Finanzierungsangebote für sie selbst von Vorteil sind.“

Die wichtigste Regel lautet: „Keep it simple — halte es einfach“.

Käufer sollten komplizierte Finanzierungen meiden, weil sie diese im Detail kaum durchschauen könnten. Genau aus diesem Grund bieten manche Banken solche Produkte gerne an. Dies erfuhren die Fahrenschons, als sie bei einem weiteren Institut nachfragten. „Uns wurde ein Kombidarlehen mit einem Fondssparplan angeboten“, erzählen die Beiden. Das Paar lehnte ab: Die Kosten und die Risiken seien zu hoch. „Eine gute Entscheidung“.

Vorsicht bei Kombikrediten und versteckten Kosten

Bei einem Kombidarlehen wird ein Immobilienkredit mit fester Zinsbindung aufgenommen und zugleich ein Aktienfonds- oder Bausparvertrag abgeschlossen. Kredit und Sparvertrag haben dieselbe Laufzeit. Beim Darlehen begleicht der Kreditnehmer nur die Zinsen, leistet aber keine Tilgung. Gleichzeitig zahlt er jeden Monat in den Sparvertrag ein. Am Ende der Laufzeit dient das im Sparvertrag angesammelte Kapital dazu, den Kredit zu tilgen.

Bei der Variante mit Fondssparplan profitiert der Immobilienkäufer, wenn die Börsenkurse steigen. In diesem Fall kann das angesparte Vermögen am Ende der Laufzeit den Kreditbetrag übersteigen. „Doch der Aktienmarkt ist keine Einbahnstraße“. „Brechen die Börsen ein, schmilzt der Wert der Fondsanteile dahin.“ Dann reicht der Sparvertrag nicht mehr für die Tilgung. „Schlimmstenfalls verlieren die Schuldner ihr Haus“, sagt der Immobilienökonom. Der wahre Gewinner bei Fondssparplänen seien die Banken, sagt Hauskäufer Georg Fahrenschon: „Sie kassieren beim Verkauf der Fondsanteile Ausgabeaufschläge von rund fünf Prozent.“

Die zweite Variante — Kombidarlehen mit Bausparvertrag – ist sogar fast immer ein Minusgeschäft für den Kreditnehmer. „Bei Unterzeichnung des Bausparvertrags fällt eine Abschlussgebühr von meist einem Prozent der Bausparsumme an“.

Da Bausparkassen Sparguthaben aktuell meist nur mit 0,1 Prozent pro Jahr verzinsten, übersteige die Abschlussprovision in der Regel den erzielten Zinsertrag.

Dies zeigt eine Beispielrechnung mit derzeit üblichen Konditionen: Bausparsumme 100 000 Euro, Laufzeit zehn Jahre, Abschlussgebühr ein Prozent (also 1000 Euro), Sparzins 0,1 Prozent pro Jahr. Bis zur Fälligkeit nach zehn Jahren addiert sich der Zinsertrag insgesamt auf gerade einmal 550 Euro – das sind 55 Prozent der Abschlussprovision. „Der Immobilienkäufer verliert also 450 Euro“. Hinzu kommt: Die Zinskosten sind bei Kombidarlehen häufig überdurchschnittlich hoch, weil die Zinsen bis zum letzten Tag auf die gesamte Kreditsumme fällig werden.

Schnelle Tilgung lohnt sich

Anders läuft es bei Annuitätendarlehen. Hier starten Kreditnehmer von der ersten Rate an mit der Tilgung. „Da der monatlich an die Bank zu überweisende Betrag gleichbleibt, steigt der in die Tilgung fließende Anteil mit jeder Zahlung, während die Schuldsumme zugleich immer weiter sinkt“. Eine wichtige Kennziffer bei diesen Krediten ist deshalb die „anfängliche Tilgungsrate“ – der Anteil der Monatsrate, der bei der ersten Zahlung in die Tilgung fließt. „Je höher er ist, desto schneller wird die Immobilie entschuldet“, sagt der Ökonom.

Zusätzlich sind Kreditgeber bei Annuitätendarlehen verpflichtet, den Effektivzins auszuweisen die Kosten in Prozent des Darlehensbetrags, die der Kunde zahlen muss. „Verschiedene Angebote lassen sich deshalb sehr gut vergleichen.

Das Darlehen mit dem niedrigsten Effektivzins ist am günstigsten

Nicht zuletzt können Annuitätendarlehen auch Sicherheit vor künftigen Zinsanstiegen bieten, weil der Kunde die Laufzeit beliebig wählen darf. Sogar Volltilgerdarlehen sind möglich. Dabei sind Laufzeit und Zinssatz bis zur endgültigen Tilgung von Anfang an festgezurrt.

Die Zinskosten steigen jedoch mit der Länge der Bindung. Für fünfjährige Annuitätendarlehen verlangten Kreditgeber in diesem Frühjahr laut Finanzierungsvermittler Interhyp im Schnitt einen Effektivzins von 1,18 Prozent, für Kredite mit 20-jähriger Laufzeit 2,33 Prozent.

Immerhin können Annuitätendarlehen nach zehn Jahren stets gekündigt werden. Sind die Zinsen 2027 niedriger, können Kreditnehmer sogar ein heute aufgenommenes Volltilgerdarlehen dann aufsagen und in eine für sie   günstigere Finanzierung wechseln. Berger-Fridar rät ebenfalls zu Annuitätendarlehen – warnt aber davor, allzu sehr auf die teure Sicherheit langer Kreditlaufzeiten zu setzen. „Um die Immobilie schnell zu entschulden, ist es besser, höher zu tilgen, als höhere Zinsen für eine längere Laufzeit zu zahlen.“ Warum Schnelltilger oft im Vorteil sind. Demnach müssten die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung nach zehn Jahren schon um deutlich mehr als zwei Prozentpunkte steigen, damit sich das 20-Jahres-Darlehen lohnt.

Unabhängig von der Laufzeit solle „die anfängliche Tilgungsrate mindestens drei Prozent betragen“, rät Georg F.. „Wer das nicht schafft, sollte sich eine billigere Immobilie suchen.“ Andernfalls nimmt das Risiko zu: Käufern droht das Aus, wenn die Zinsen bis zur Anschlussfinanzierung deutlich steigen – oder sie zahlen Jahrzehnte länger für ihre Schulden. Bei Volltilgerdarlehen mit einer Anfangstilgung von drei Prozent vergehen bis zur Entschuldung 23 Jahre und drei Monate; bei einer Starttilgungsrate von einem Prozent sind es 46 Jahre und fünf Monate. Am flexibelsten bleiben Kunden mit einem Kredit, der zusätzliche Tilgungen – etwa nach einer Erbschaft — zulässt. „Sondertilgungen reduzieren die Zinskosten und die Restschuld bei der Anschlussfinanzierung“ – weiterlesen.

Die Dernbachs sind am Ende mit einer dritten Bank ins Geschäft gekommen. Deren Angebot: ein Annuitätendarlehen über zehn Jahre zu einem Zinssatz von 1,51 Prozent und einer anfänglichen Tilgungsrate von 3,2 Prozent – inklusive möglicher Sondertilgungen bis zu drei Prozent des Kreditbetrags pro Jahr. Gegen ein 20-Jahres-Darlehen zu höheren Zinsen und mit geringerer Tilgung hat sich Georg Fahrenschon bewusst entschieden: „Mit dem zehnjährigen Kredit kommen wir schneller von den Schulden runter.“

Gut möglich — zumal die Eltern des Paares zugesagt haben, jedes Jahr noch ein wenig Geld für Sondertilgungen zu stiften.

DROHT STUTTGART EINE IMMOBILIENBLASE?

Eine bunte Truppe hat sich zusammengefunden, um der Stuttgarter Städteplanung neuen Schub zu geben: Mehr als 500 Vertreter aus Politik, Bauwirtschaft, Architektur und Kunst wollen die Internationale Bauausstellung (IBA) 2027 am Neckar ausrichten. Anders als etwa bei der IBA Emscher Park in den 90erJahren müssen sich die Wegbereiter im Südwesten nicht mit Problemen wie Schrumpfung oder Deindustrialisierung herumschlagen. Ihnen geht es laut Memorandum um „den zukunftsweisenden Umbau und die Weiterentwicklung einer prosperierenden Industriestruktur“.

Dazu gehört eine intensivere Zusammenarbeit mit dem Umland. Die ist schon deshalb nötig, um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. In Stuttgart sind kaum mehr größere Flächen für neue Häuser vorhanden, ausgenommen bereits projektierte Vorhaben wie die am Neckarpark oder im Rosensteinviertel.

Noch steigen die Preise für Wohneigentum in der Landeshauptstadt rasant, wie der jüngste Bericht des städtischen Gutachterausschusses zeigt. Bestandsimmobilien kosteten demnach Ende 2016 bis zu 15 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Im Mittel mussten Käufer fast 3 200 Euro pro Quadratmeter aufbringen, in Einzelfällen lag der Preis sogar bei 10 000 Euro.

Was für ein Unterschied zu 2011! Damals waren noch mehr als 20 Prozent der Bestandsobjekte für weniger als 1500 Euro pro Quadratmeter zu haben – aktuell sind es nur noch drei Prozent. Manche Projekte bewegen sich preislich indes in ganz anderen Sphären: Die Bietigheimer Wohnbau, ein bekannter Bauträger aus der Region, hat sich an der viel befahrenen Haußmannstraße in Halbhöhenlage ein Filetgrundstück gesichert. Dort baut das Unternehmen exklusive Etagenwohnungen. Eine Dreizimmereinheit in den „Haussmann Homes“ wird für 444 444 Euro zum Kauf angeboten – macht 6 000 Euro für jeden der 74 Quadratmeter.

Nach oben geht es auch bei den Mieten. Sie liegen in Degerloch bei Neubauten im Mittel um 16,30 Euro pro Quadratmeter, bei Altbauten um 14,60 Euro. Der Westen ist mit 15,60 Euro (Altbau) beziehungsweise 13,10 Euro (Neubau) kaum günstiger. Wer sich unter Maklern und Wohnungssuchenden umhört, erfährt immer wieder von Angeboten wie einer renovierungsbedürftigen Zweizimmerwohnung mit 55 Quadratmetern, für die 700 Euro kalt aufgerufen werden.

Ist das die berüchtigte Blase, über die vor allem Wohnungssuchende jetzt immer öfter reden?Chefredaktuer Berger-Fridar hält das für abwegig: „Welche Blase? Wer eine Immobilie in Stuttgart für den Eigenbedarf oder als Kapitalanlage kauft und auf eine nachhaltige Vermietbarkeit achtet, kann nicht viel falsch machen“. Er verweist auf eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln, die Stuttgart bescheinigt, nach Berlin den wenigsten Wohnraum in Deutschland zu schaffen: gerade einmal 27 Prozent des Bedarfs. Selbst wenn die von der Stadt angepeilten 1800 Wohneinheiten jährlich fertiggestellt würden, wäre die Nachfrage nur zu knapp 35 Prozent gedeckt. Die Angebotslücke wird also auf längere Sicht erhalten bleiben.

Und so gibt es in Stuttgart weiterhin hochzufriedene Eigentümer, einige glückliche Neustarter und viele frustrierte Interessenten, die vergebens nach ihrem Traumobjekt suchen.

Ob die IBA etwas daran ändern würde? Die erste Bauausstellung in Stuttgart dient als leuchtendes Vorbild: 1927 entstanden am Killesberg 21 Musterhäuser, unter anderem von Le Corbusier, Walter Gropius oder Mies van der Rohe. Die Weißenhofsiedlung gilt heute als eine der bedeutendsten Architektursiedlungen der Neuzeit. Den Planern ging es um helle, zeitlose Architektur – aber auch um bezahlbaren Wohnraum durch rationelle Baumethoden. Vielleicht setzt Stuttgart 100 Jahre später wieder ein Zeichen.

Leben in Birkach

Das Quartier ist gefragter denn je. Bestandsobjekte kosteten zuletzt im Mittel gut 4 500 Euro, mehr als dreimal so viel wie noch 2011. Wer so eine Wohnung mietet, muss durchschnittlich 11,40 Euro pro Quadratmeter einkalkulieren. Erstaunlich für einen Stadtteil, der bis vor 40 Jahren noch dörflich geprägt war. Immerhin liegt er auf den Fildern, rund zehn Kilometer von der City entfernt.

Der Reiz erschließt sich spätestens, wenn unten im Kessel Feinstaubalarm ausgegeben wird. Neben frischer Luft, Wiesen und Wäldern zählen die gute Anbindung an die Stadt, die Nähe zu Flughafen und Autobahnen zu den Vorzügen Birkachs. Geschäfte, Schulen und Freizeitangebote gibt es vor Ort oder in den Nachbarquartieren Degerloch und Sillenbuch. Der Campus der Uni Hohenheim grenzt direkt ans Viertel. Wer den Botanischen Garten besucht oder bei Sternekoch Frank Oehler auf der Terrasse der Speisemeisterei einen Kaffee trinkt, weiß die Gegend umso mehr zu schätzen. Derzeit werden in Birkach nur Bestandsobjekte zum Verkauf angeboten — und selbst die sind rar.

Immobilienpreise in Gablenberg

In der Klingenstraße wurde vor wenigen Wochen ein größerer Mehrfamilienkomplex bezogen – es war so ziemlich die letzte größere Fläche im Viertel, die für Wohnbebauung genutzt werden konnte. Zuvor war hier eine Tankstelle mit Autowerkstatt ansässig. Wohnungssuchende halten in Gablenberg allerdings primär nach Bestandsobjekten Ausschau. Einen Kompromiss bieten ausgebaute Dachetagen, wie sie zum Beispiel in den Altbauten rund um die Gablenberger Hauptstraße ab und zu in den Verkauf kommen – zu Preisen zwischen 3 500 und 4 500 Euro pro Quadratmeter. Teile von Gablenberg befinden sich in Hanglage unterhalb des Buchwalds und des Edelwohngebiets Gänsheide. Hier gilt die alte Regel: Je höher, desto teurer.

An ihrem Viertel schätzen die Einheimischen besonders die Buslinie 42, die sie in sechs Minuten in die City bringt, das Traditionslokal Hasen und den Pub Alte Schule, der als offizielle VfB-Kneipe Fußballfans von weither anlockt. Wer mag, kann von Gablenberg aus in 20 Minuten gemütlich ins Stadion laufen.

Immobilienwirtschaft in Sillenbuch

„Hier Immobilien zu besitzen ist das höchste der Gefühle“, sagt R.Linger über Sillenbuch, jenen Höhenstadtteil unweit des Fernsehturms, in dem schon lange altes Geld und junge Besserverdiener residieren. Der Quadratmeterpreis beim Kauf eines Bestandsobjekts hat sich laut iib-lnstitut bei durchschnittlich rund 3 900 Euro eingependelt. Bei älteren Einfamilienhäusern mit Garten, von denen es hier noch viele gibt, werden 4 500 bis 5 000 Euro aufgerufen. Wer eine neue Wohnung mietet, sollte 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter bezahlen können.

Mit der Stadtbahnlinie U7 gelangen die Bewohner schnell in die City oder zum nahen Sportgebiet Waldau. Von hier kann man auch zu kleinen oder großen Radtouren auf die Filder starten. Als charmante Besonderheiten bietet das Viertel ein altes „Kommunisten-Waldheim“, den Eichenhain-Park mit Schafen und das „Bädle“, ein kleines Freibad ganz wie früher. Ältere Villen oder Mehrfamilienhäuser aufgerufen — Mieter zahlen 13 bis 16 Euro pro Quadratmeter.

An der Grenze zum Bezirk Mitte entstehen zurzeit größere Wohneinheiten: im Quartier „Das Rosenberg“ neun Stadthäuser (186 Wohnungen mit 44 bis 270 Quadratmetern), im „Villengarten“ am Herdweg 115 exklusive Wohnungen und auf dem Gelände des Olgahospitals an der Bismarckstraße auf fast 30 000 Quadratmetern Geschossfläche verschiedene Wohngebäude, die 2018 bezugsfertig sein sollen. Bereits eingezogen sind die Bewohner von 50 Niedrigenergie-Wohnungen am Diakonissenplatz. Viele von ihnen erleben 2017 ihren ersten Sommer im „Stuttgarter Kessel“.

RICHTER HAUS GMBH: GEKAUFTES RATING, MANIPULIERTE BEWERTUNGEN?

Da werden wir dann doch hellhörig: Kunden berichten von Bewertungen, die sie nach anonymen Drohungen zurückgenommen haben und von zu vielen guten Bewertungen, die sich nicht decken mit den Erfahrungswerten vieler Kunden, die einfach unzufrieden und teilweise richtig böse sind. Rechtsanwalt Norman Buse ist auf der Lauer, wenn Bauherren ihre schlechten Erfahrungen mit Richter Haus publik machen.

Beim Blick in die Suchmaschine finden sich vermehrt Beiträge und Bewertungen, die negative Inhalte widerspiegeln. Auf einigen von ihnen werden mit krassen Formulierungen klare Statements abgegeben, die gespickt sind mit Unmutsäußerungen und Kritik.

Das lässt vermuten, dass das Bauunternehmen Richter Haus Kapital in Verschleierung investiert. Dazu gibt es genügend 5-Sterne-Bewertungen, die nicht so recht ins Bild passen. Dann wiederum sind die gefundenen Bewertungen in so kleiner Anzahl, dass man glauben mag, die Firma ginge stümperhaft beim Versuch vor, das Bewertungsbild positiv zu gestalten. Da kann der Pressespiegel im Internet nicht unbedingt das retten, was bereits vorher in Scherben gegangen ist. Das Bemühen um positive Resonanz kann man Richter Haus nicht absprechen, schließlich haben einige Redakteure den vollen Kübel des Lobes auf das Hausbauunternehmen ausgeschüttet.

Alles echt, oder alles gekauft? Oder wie es heutzutage üblich ist: teure Werbung schalten für positive Berichterstattung im Gegenzug. Wer will das genau wissen? Schön ist es nicht, aber der Konkurrenzkampf ist halt groß bei den Häusle-Erbauern. Parallel hierzu äußern sich viele „User im Netz“ überrascht darüber, dass so wenig echte Referenzen zu finden sind. Die Kunden möchten sich schlau machen, doch die Richter Haus GmbH hat scheinbar wenig anzubieten. Dann soll zumindest das Wenige, was angeboten wird, gut aussehen. Da fehlt dann nur noch eine Bewertung der KPMG, die mit fragwürdigen Wirtschaftsprüfungsbescheiden von sich reden machen.

Man ist geneigt zu sagen: „Nomen est omen“. Soll heißen: Der Name Richter Haus steht für Sparsamkeit, die typische Schwaben-Mentalität – daher vielleicht der sparsame Auftritt, mit wenig Nachhaltigkeit. Die vielen kleinen Belobigungen und Siegel, die man auf der Webseite findet, sind nur ein schwacher Versuch, dem Ganzen etwas mehr „Volumen“ zu geben. Doch der Kunde, der im Netz sehr genau recherchiert und nachhakt, lässt sich nicht einfach so mit Plattitüden abspeisen – und das ist auch gut so. Denn ein Hausbau-Projekt ist eine einmalige und kostspielige Sache. Da will der Baupartner wohl überlegt und ausgesucht sein. Wie so oft, wenn man im Internet die Webauftritte der Hausbaufirmen untersucht, fehlen die eindeutigen Hinweise auf die sehr hohen Bau-Nebenkosten, die oft nur unzulänglich besprochen werden.

Andauernd in den Medien kritisiert, wird es nach wie vor vernachlässigt, ausreichend darüber aufzuklären. Auch bei Richter-Haus fehlt die Rubrik „Baunebenkosten“. Lieber ein paar „Gütesiegel“ weniger, stattdessen ein eigenes, eindeutig gekennzeichnetes Kapitel mit den Nebenkosten, die bis zu 25% der gesamten Baukosten ausmachen können. Das ist nichts, was man so nebenbei im Verkaufsgespräch mal ansprechen kann. Nein, das sind entscheidende Fakten und Zahlen, die ein ganzes Bauprojekt ins Wanken bringen können. Die Richter Haus GmbH jedenfalls glänzt auch hier mit „schwäbischer Sparsamkeit“. Zum Leidwesen der Bauherren? Schicken Sie uns Ihre Erfahrungen mit Richter Haus an [email protected]

IMMER ÄRGER BEIM HAUSBAU?

Das große Ziel, der einzige echte Traum im Leben vieler, ist der Traum vom eigenen Haus. Dafür sparen Bauherren ihr ganzes Leben, doch oft platzt der Traum von den eigenen vier Wänden, weil die Hausbaufirmen nicht sauber arbeiten, schlechte Subunternehmen beschäftigen oder die wahren Kosten, besonders die versteckten (weichen) Kosten verschweigen. Davon können viele Eigenheimbesitzer ein Lied singen. Das Internet ist voll von Baublogs oder auch Bautagebüchern, in denen die Bauherren vor Hausbauunternehmen und deren Maschen und Methoden warnen. Oft sind es unscheinbare Firmen wie Heinz von Heiden, hinter deren Namen sich unangenehme Überraschungen verbergen. Selbst Marktführer wie der Fertighaushersteller Schwörer Haus KG oder auch Richter Haus GmbH, die sich ihren Leumund mit Unzulässigkeiten ramponieren, können sich von diesen Vorwürfen nicht freisprechen. Über die Katastrophalen Bauherren-Erfahrungen mit Heinz von Heiden hat die Redaktion-Fraudanwalt berichtet.

Das Internet ist die passende Plattform für Bauherren, um sich auszutauschen oder die eigenen Erfahrungen oder Meinung mittzuteilen. Das tun insbesondere die Bauherren von Bauunternehmen, wenn sie mit dem Hausbau nicht zufrieden sind. Die Foren, Blogs oder auch Verbraucherportale bieten ausreichend Raum, um den katastrophalen Erfahrungen Gehör zu verschaffen. Und das wird fleißig genutzt. Vor allem sind es enttäuschte oder wütende Kunden, die sich dort äußern. Betroffen sind alle Bereiche des Dienstleistungsgewerbes. Aber speziell im Segment der hochpreisigen Angebote werden viele kritische Stimmen laut, die Gehör suchen. Führend in der Negativstatistik sind deutsche Hausbauunternehmen, mit denen eine Zusammenarbeit mehr Qual als Qualität erscheint.

Beschwerden: „Niemals wieder mit Schwörer Haus“ oder „Probleme mit Richter Haus und inakzeptablen Ausführungen…“ oder auch „Alle Risiken werden bei Heinz von Heiden auf den Bauherrn abgewälzt“ sind tatsächlich keine Seltenheit und dokumentieren, dass ein Häuslebauer sich niemals blind auf die Aussagen der Bauunternehmen und deren Kundenberater verlassen darf. Oft sind es aber auch die Subunternehmen, die das Fass der Entrüstung zum Überlaufen bringen, weil diese keinerlei Verantwortung für die teils stümperhaft ausgeführten Arbeiten übernehmen. Das ist nicht nur ein Problem von Heinz von Heiden, sondern durch die Bank sind im „Netz“ haufenweise unzufriedene Bauherren. Wenn man die Suchmaschinen Bing und Google durchforstet, findet man erstaunlicherweise haufenweise Kritik. Das zeigt uns, dass besagte Hausbaufirmen offensichtlich kein Interesse daran haben, ihre Qualität zu überdenken. In Zeiten der Niedrigzinsen kommen neue Kunden scharenweise, so dass auch diesen nur dringend geraten werden kann: Niemals die Nebenkosten vergessen. Diese machen einen erheblichen Anteil der gesamten Finanzierung aus. Leider werden diese immensen Kosten gerne mal im Verkaufsgespräch unter den Tisch fallen gelassen, damit der Bauherr nicht gleich von seinem Vorhaben absieht. Dass diese gängige Praxis – und wir sprechen hier von mindestens 20 verschiedenen Zusatzkosten, die gerne verschwiegen werden – als absolut unseriös einzustufen ist, das wissen alle. Dennoch sitzt das Portemonnaie des Verkäufers diesem viel näher als das Wohlergehen des oft ahnungslosen Bauherrren. Also Augen auf beim Hausbau-Kauf!

BAUHERREN ERFAHRUNGEN: DIE HEINZ VON HEIDEN-FALLE

Von Isernhagen aus, im Speckgürtel von Hannover, steuert der Massivhausanbieter Heinz von Heiden GmbH  seine bundesweiten Aktivitäten. Nach eigenen Aussagen errichten die Niedersachsen über 2.000 Eigenheime im Jahr und gehören damit zu den größten Hausbaufirmen in Deutschland. Die 250 Angestellten bei Heinz von Heiden sind auf die Standorte Isernhagen (Hauptsitz), Hallbergmoos bei München, Kuppenheim bei Baden-Baden und Hennigsdorf bei Berlin aufgeteilt. Der letztjährige Umsatz betrug 357 Millionen Euro. Es war ein gutes Jahr für Andreas Klaß, dem Manager mit Erfahrung von Heinz von Heiden – die Kasse hat geklingelt. Maßgeblich dafür verantwortlich ist die Marketingstrategie des Massivhaus-Unternehmens.

Das Sponsoring des größten Klubs in Niedersachsen Hannover 96, brachte trotz des fussballerischen Abstiegs in die zweite Fußball Bundesliga, nur Vorteile und eine große Bekanntheitssteigerung mit sich. Denn nicht nur München, Dortmund oder Hamburg kennen jetzt Heinz von Heiden, sondern auch Aue, Dresden und Sandhausen. Auf die Beliebtheitswelle anderer Sportarten versucht der Hausbauer ebenfalls aufzuspringen und wirbt bei den Berliner Eisbären um die Gunst zukünftiger Bauherren. Im Internet scheint das Unternehmen zunehmend unliebsame Informationen, wie z.B. negative Erfahrungen von Bauherren, die sich von Heinz v. Heiden betrogen fühlen – gegen eigens erstellte positive Erfahrungen auszutauschen.

Die dunkle Seite von Heinz von Heiden

Wer ein Haus bauen will, benötigt neben Geld und Nerven aus Stahl vor allem Glück, den richtigen Baupartner zu finden. Es sind junge und alte Familien, aber auch Alleinstehende, die die Immobilien als eigenes Heim oder aus Investitionsgründen anschaffen. In den vergangenen Jahren standen viele Baufirmen in der Kritik, ganze Dokureihen wurden über den Pfusch am Bau produziert und dokumentierten die ruinösen Arbeiten von Hausbaufirmen. Mit dem Internet haben Bauherren neue Möglichkeiten, ihrer Unzufriedenheit Luft zu verschaffen. Manche schreiben schlechte Kritiken, einige kommentieren ihre Erfahrungen in Foren und andere erstellen Bauherrenblogs. Die Blogs werden von Bauherren für Bauherren geschrieben, um aus der Erfahrung des Einzelnen zu lernen – so zumindest die Idee. Über Heinz von Heiden notieren sehr viele Bauherren ihre negativen Erfahrungen auf Bauherrenblogs und in Foren. Es ist aber auch ein Blog zu finden, der im völligen Widerspruch zu der Vielzahl negativer Kritiken gegen Heinz von Heiden steht – es ist die Seite http://www.projekt-traumhaus.de/ – eine Sammlung „gefakter“ Heinz von Heiden Erfahrungen?

Der vermeintliche Bauherrenblog Projekt -Traumhaus wird von einem Webentwickler betrieben, dem Berliner EDV- und Contentfreelancer Lars Hartung von der IQ EDV Service GmbH. Auf der Unternehmensseite bietet das Unternehmen Webentwicklung und Content-Management an. Seltsamerweise sind dies genau die Fähigkeiten, die benötigt werden, um eine Seite in das obere Google-Ranking zu bringen und damit jedem sichtbar zu machen, der nach Erfahrungen mit dem Massivhausbauer Heinz von Heiden sucht. Ob und wie viel die Niedersachsen für die Schleichwerbung zahlten, ist bislang unklar.

Welche Erfahrungen mit Heinz von Heiden stehen im Netz?

Das Netz ist geprägt von schlechten Erfahrungen mit Heinz von Heiden. Die Bauherren beschweren sich über Baupfusch, zusätzlichen Kosten und sogar ein Täuschungsversuch steht im Raum. So schreibt eine Frau, die ein Gespräch mit einem Vertriebsmitarbeiter hatte:

„Zum Termin mit einem der Vertriebler ging ich allein in der Annahme, es werde schon nicht so lange dauern. Tatsächlich entwickelte sich das Ganze zu einem sehr ausführlichen Verkaufsgespräch. Eigentlich wollte ich nur wissen, was es mit all den negativen Bewertungen im Internet auf sich hat. Über Heinz-von-Heiden-Häuser wird ja in diversen Internetforen aufs Derbste geschimpft. Leider konnte mich der Verkäufer nicht so recht davon überzeugen, dass die Verfasser im Unrecht sind. Keinerlei Qualitäts- oder Gütesiegel, aber nun ja, immerhin viele Bautagebücher auf der firmeneigenen Webseite“.

Eine Andere schreibt enttäuscht: „Bei Heinz von Heiden (hier läuft alles über Vertriebspartner und übergeordnete Vertriebsleiter,… die ordentlich „mitverdienen“) fühlten wir uns am Ende am Schlechtesten aufgehoben. Die völlig überlastete Architektenabteilung in Blankenheim bzw. Isernhagen bekam es z.B. einfach nicht hin, unsere Grundrisswünsche wunschgemäß umzusetzen. Es wurden z.B. das Badezimmer an völlig anderer Stelle platziert, als es von uns gewünscht wurde oder einfach Fenster weggelassen, die ausdrücklich gewünscht waren. Erklärung der HvH Architektin: „Passt so besser… etc.“ – wirklich unglaublich! Auch sonst gab es trotz einem Aufpreis von mind. 1.750,- Euro für die Grundrissänderungen (wegen Statik) kaum kreative Ideen der hauseigenen Heinz von Heiden Architekten. Fast 6 Monate (!!) hat uns das Desaster mit HVH gekostet – was dadurch auch noch recht viele Zusatzkosten für uns bedeutete“.

Zum 80-jährigen Bestehen von Heinz v. Heiden GmbH wurde im Jahr 2011 laut eigenen Angaben die Marke von 41.000 gebauten Häusern seit Unternehmensgründung erreicht. Wie viele Häuser es in der Zukunft werden, hängt stark davon ab, ob Heinz von Heiden Qualität und Service gegen Abstriche beim Profit bereit ist einzugehen.