ZIEMLICH BESTE FREUNDE: GALERIA KAUFHOF DROHT HBC HERUNTERZUZIEHEN

Olaf Koch gab sich begeistert. Gerade hatte der Metro-CEO die Warenhaustochter Galeria Kaufhof für 2,8 Milliarden Euro an seinen Wunschpartner, die Hudson’s Bay Company (HBC), veräußert. Als „solide“ lobte er die Kanadier und pries deren „kristallklare Finanzierung“. Koch, der selbst aus dem Finanzfach kommt, litt anscheinend unter selektiver Wahrnehmung. Denn Misstrauen war schon damals, im Herbst 2015, angebracht – zum Fraudanwalt-Bericht.

Knapp zwei Jahre später scheinen die schlimmsten Befürchtungen wahr zu werden. Die Geschäfte von HBC laufen dramatisch schlecht. Der Konzern ist noch höher verschuldet als zur Zeit des Kaufhof-Erwerbs, die Liquidität wird immer knapper, die Banken setzen HBC unter Druck, und Warenkreditversicherer weigern sich, die Kaufhof-Lieferanten wie bisher abzusichern.

HBC droht in einen Abwärtsstrudel gerissen zu werden — einschließlich Galeria Kaufhof mit ihren 21 500 Mitarbeitern.

Zum zentralen Problem entwickelte sich in diesem Sommer ein Kredit, dessen Konsortialführerin die Landesbank Baden-Württemberg (LBBW) ist. Zur Bezahlung der Kaufhof-Immobilien hatte sich eine HBC-Tochter vor zwei Jahren 1,34 Milliarden Euro bei der LBBW und deren Partnern Helaba, HSH Nordbank und Ergo geliehen. Die Schuldnerin namens HBS Global Properties gehört HBC zu 63 Prozent.

Die Finanzkonstruktion wurde derart ausgereizt, dass sich die Banken mit rigiden Kreditbedingungen absicherten, sogenannten Covenants. Bei deren Verletzung können die Konsorten die sofortige Rückzahlung des Darlehens verlangen.

Eine der Vorschriften lautet, dass die Kreditsumme in den ersten fünf Jahren der Laufzeit höchstens 68 Prozent des Immobilienwerts betragen darf. Vor Abschluss des Vertrags am 26. September 2015 lag der Gebäudewert allerdings zu niedrig; das Darlehen wäre in der gewünschten Höhe nicht genehmigt worden.

Also fand der Konzern einen Trick, den die Kreditgeber tolerierten: Seit 1. Oktober 2015 muss Galeria jährlich etwa 40 Millionen Euro mehr für Miete, Erbbauzinsen und Instandhaltung an HBS zahlen. Dank der Mehreinnahmen konnte die Vermieterin den Gebäudewert um mehrere Hundert Millionen Euro hochschreiben — die Loan-to-Value-Ratio schnurrte in den grünen Bereich.

Dabei ist die Mieterhöhung rechtlich fragwürdig, denn sie wurde während eines laufenden Vertrags und ohne adäquate Gegenleistung vereinbart – weshalb der damalige Chef der Galeria Holding, Lovro Mandac, seine Unterschrift verweigerte. Kurz darauf musste er gehen.

Wer auch immer schließlich aufseiten von Galeria Kaufhof den Vertrag unterzeichnete — er könnte sich der Untreue zum Schaden der Firma schuldig gemacht haben. Ein Risiko bleibt auch für HBC: Ginge die deut sche Tochter pleite, würde der Insolvenzverwalter unweigerlich die zu viel gezahlte Miete zurückfordern — bislang etwa 80 Millionen Euro.

Schon heute wackelt das waghalsige Konstrukt. Denn der Kreditvertrag schreibt ferner vor, dass bei jeder der 41 beliehenen Kaufhof-Filialen der Gewinn in der Definition Ebitdar (vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Miete) die Mietzahlung um 20 Prozent zu überschreiten hat. Zudem muss Kaufhof insgesamt einen Gewinn vor Zinsen und Steuern (Ebit) erwirtschaften.

Beide Vorgaben hat Kaufhof im jüngsten Geschäftsjahr, das am 28. Januar 2017 endete, gerissen. Allein beim Ebit lief ein Minus in zweistelliger Millionenhöhe auf — vor allem wegen der Mieterhöhung.

Spätestens bis zum 31. Juli musste die Schuldnerin dem Konsortium den doppelten „Event of default“ melden — was auch geschehen ist. Seither treffen sich HBC und Banken laufend zu Krisengesprächen. „Wir er-Rillen vollumfänglich alle unsere geschlossenen Kreditvereinbarungen“, heißt es bei HBC.

Der Bruch der Ebitdar-Bedingung lässt sich zwar heilen — wenn die Kreditnehmerin für jedes betroffene Haus einen festgelegten Teilbetrag vorzeitig tilgt. Angesichts der angespannten Kassenlage bei HBC scheint das jedoch unrealistisch. Die Verletzung des zweiten Covenants, wonach das Ebit „a positive number“ sein muss, ist laut Kreditvertrag nicht heilbar.

Die Kanadier machen die Anschläge in Berlin, München und Brüssel (in Belgien betreibt die Kaufhof-Tochter Galeria Inno 16 Warenhäuser) sowie den Umbau von Filialen für den Verlust verantwortlich. Ohne solch widrige Ereignisse wäre das Ebit positiv gewesen, sagen sie.

Die Bankenvertreter halten die Rechtfertigungen für fadenscheinig. Der Konfliktfall, so die Hardliner, wäre nur aufgeschoben, wenn die Gläubiger diesmal den Covenant-Bruch hinnähmen. Denn im aktuellen Geschäftsjahr hat sich das Ebit weiter verschlechtert; 30 der 113 Filialen arbeiten mit Verlust.

In ihrer Not sondierten die Kanadier im August einen Verkauf des zum HBS-Paket gehörenden Kaufhof-Gebäudes an der Frankfurter Hauptwache. Mindestens 400 Millionen Euro sollte es einbringen nach einer angedachten Mietverdoppelung auf 20 Millionen Euro, zulasten der Betreiberin Kaufhof.

Zu allem Übel kommt, dass die Bonität von Galeria Kaufhof auch von den Warenkreditversicherern immer kritischer beurteilt wird. Sie garantieren den Lieferanten die Bezahlung. Ohne Versicherung bekommt ein Händler keine Ware, allenfalls gegen Vorkasse.

Im Juli hatte der Branchenriese Euler Hermes, der bis dahin für Galeria Kaufhof etwa 40 Prozent der Lieferantenforderungen absicherte, die Deckung empfindlich zurückgefahren. Der seit Mai amtierende Kaufhof-Chef Wolfgang Link und HBC beeilten sich mitzuteilen, dass sie ja noch andere Kreditversicherer hätten und außerdem der Mutterkonzern bei der Bank of America (BofA) über einen Dispokredit von 2,25 Milliarden US-Dollar verfüge, den auch Kaufhof nutzen könne.

Doch diese Verteidigungslinie bricht Stück für Stück zusammen. Auch der Rückhalt bei Kaufhofs zweitem großen Warenkreditversicherer, der Metro-Tochter Miag, nimmt ab. Die Assekuranzkonzerne Zurich, Swiss Re und Chubb, die das Miag-Volumen rückversichern, forderten von HBC mit Fristsetzung per Mitte August die Hinterlegung von 150 Millionen US-Dollar oder einer Bankbürgschaft. Die Kaufhof-Mutter bat um Aufschub. HBC bestreitet, dass der Versicherer gedroht habe, die Deckung zurückzufahren.

Dass Miag überhaupt noch im Obligo ist, gehört zum Deal zwischen Metro und HBC. Auch der dritte Warenkreditversicherer, Atradius, prüft sein Engagement intensiv.

Zudem führt der Verweis auf die BofA-Kreditlinie in die Irre. Erstens war sie Ende Juli bereits zu zwei Dritteln ausgeschöpft, zweitens darf Galeria Kaufhof laut Kreditvertrag höchstens 350 Millionen der 2,25 Milliarden Dollar ziehen – verfügbar ist davon noch gut die Hälfte.

Auch daheim gerät HBC immer stärker unter Druck. Aktionäre verlangen die Abberufung von HBCCEO Jerry Storch und Executive Chairman Richard Baker, falls sie nicht schnellstens Galeria Kaufhof wieder verkaufen. Denn wenn die deutsche Tochter fiele, drohte auch HBC der Zusammenbruch – und umgekehrt. Zu eng sind beide verwoben.

Der Konzern bürgt dem LBBW-Konsortium für die Mietzahlungen von Kaufhof („Sponsor Guarantee“) —jährlich etwa 150 Millionen Euro. Bei acht Jahren Restlaufzeit des Kredits summiert sich die Haftung auf 1,2 Milliarden Euro.

Wenn Galeria Kaufhof unter den Mietzahlungen kollabierte, würde nicht nur die Bürgschaft fällig. HBC müsste dann wegen des Eintritts eines „Cross-default“ auch den BofA-Kredit sofort zurückzahlen.

Nur – wovon? Bislang rühmt sich HBC seiner Sicherheiten, nach Abzug von Schulden und Minderheitsanteilen seien die Immobilien sechs Milliarden kanadische Dollar wert. Experten bezweifeln das: Wegen der Misere des amerikanischen Einzelhandels sei nur die Hälfte realistisch, etwa 2,4 Milliarden US-Dollar — bei einem Notverkauf noch weniger.

In der Kölner Kaufhof-Zentrale regiert denveil nervöse Hektik; die Stimmung sei „grausam“, heißt es. Die Anlaufverluste der umgebauten Vorzeigefiliale an der Düsseldorfer Königsallee und der neuen Saks-Off5th-Läden sprengen das Budget. Das Geld fehlt überall. Investitionen sind eingefroren, der Tarifvertrag wurde infrage gestellt, Kunden werden die Bonuspunkte halbiert, die sie bei Einkäufen mit ihrer Payback-Karte erhalten. Geplante Neueröffnungen liegen hinter dem Zeitplan, wie in den Niederlanden, oder wurden gar storniert — wie in Luxemburg, wo Galeria Inno Bauverzögerungen zur Kündigung des Mietvertrags nutzte.

Generös fällt dagegen der Umgang mit dem von HBC-Gesandten dominierten Aufsichtsrat aus. Dessen Kosten addieren sich aufbald eine Million Euro pro Jahr — wegen der Spesen der Transatlantikreisenden.

Allein die Miete für das Apartment des nur tageweise in Köln weilenden Aufsichtsratschefs Don Watros in einem der luxuriösen Kranhäuser am Rhein kostet Galeria Kaufhof knapp 4000 Euro monatlich.

Immerhin: Zum Oktober Soll die Wohnung gekündigt worden sein.

POKERN UM GALERIA-KAUFHOF

Wer die jüngere Geschichte der Warenhauskette Galeria Kaufhof verfolgt, wird das Gefühl nicht los, alles schon einmal erlebt zu haben.

Eineinhalb Jahre nach der Übernahme des Innenstadtdinos durch den kanadischen Konzern Hudson’s Bay Company (HBC) verspürt man immer deutlicher ein Déja-vu, streng genommen sogar drei: Die Vorgänge haben auffallende Ähnlichkeit mit dem laienhaften Gastspiel des US-Händlers Wal-Mart in Deutschland, mit dem fatalen Wirken von Thomas Middelhoff bei Arcandor und der desaströsen Herrschaft des zeitweiligen Karstadt-Eigentümers Nicolas Berggruen.

Der weltgrößte Retailer Wal-Mart war es, der ohne Kenntnis des deutschen Einzelhandels knapp 100 Selbstbedienungswarenhäuser in Deutschland erwarb und vergeblich versuchte, den Kunden den American Way of Life schmackhaft zu machen — ähnlich wie die Kaufhof-Eigner.

Middelhoff versilberte die Immobilien des Arcandor-Konzerns und nahm im Gegenzug exorbitante Mietsteigerungen in Kauf. Analog verfährt HBC mit einem großen Teil der Kaufhof-Immobilien.

Karstadt-Eigner Berggruen bediente sich aus der Warenhauskasse, die nach durchlaufener Insolvenz prall gefüllt war. Seine Hilfshorden verschwendeten Ressourcen, trimmten das Sortiment auf angelsächsisch und verschreckten damit die letzten Kunden. Ein vergleichbares Muster lässt sich nun bei Kaufhof erkennen.

Wal-Mart, Middelhoff, Berggruen – alle drei scheiterten grandios. Steht HBC womöglich dasselbe Schicksal mit der deutschen Tochter Galeria Kaufhofbevor? Einiges deutet darauf hin.

Die Kanadier kamen 2015 mit der Überzeugung nach Deutschland, sie wüssten alles besser — eine Überheblichkeit, die schon einige amerikanische, britische und französische Händler teuer bezahlen mussten.

Beim Kaufhofwurde bislang nichts besser, aber vieles schlechter. Den Erwerbspreis holten sich die HBC-Leute nach Private-Equity-Manier aus dem Kaufobjekt selbst. HBC saugt das Unternehmen über Mieterhöhungen aus. Seit der Übernahme schreibt Galeria Kaufhof rote Zahlen. Mit untauglichen Konzepten versuchen die Amerikaner, das Warenhaus umzukrempeln. Im Einkauf regiert das Chaos, viele Lieferanten wurden verprellt. In der Zentrale herrscht Frust, Führungskräfte sind reihenweise auf dem Absprung.

Das Wirken der transatlantischen Großkaufleute bei ihrem deutschen Ableger wäre weniger besorgniserregend, wenn hinter der Fassade von HBC ein erfolgreicher, wohlhabender Konzern steckte — ähnlich einem reichen Onkel aus Amerika, der spendabel mit seinen Dollars umgeht. Doch diese Hoffnung ist irreal: Die hoch verschuldete HBC verbrennt auch mit ihren Warenhäusern in Kanada (Hudson’s Bay) und den USA (Saks Fifth Avenue, Lord & Taylor) zunehmend Geld. Das erklärte Ziel, zum Weltmarktführer aufzusteigen, klingt schwer nach Fantasterei.

Die Führungsriege unter Executive Chairman und Großaktionär Richard Baker erweckt den Eindruck eines Klubs von Glücksspielern, die auf Verluste mit immer höheren Einsätzen reagieren. Offenbar haben das auch die Anleger erkannt: Seit dem Kaufhof-Deal halbierte sich der HBC-Kurs. Daran änderten selbst Gerüchte, HBC  könnte die angeschlagene US-Kaufhauslegende Macy’s übernehmen, nur wenig.

Dass die Amerikaner bei Galeria Kaufhof zum Zuge kamen, liegt vor allem an Olaf Koch, dem Vorstandsvorsitzenden der Metro AG. Koch wollte die Warenhaustochter unbedingt loswerden. Es gab zwei Interessenten, die Signa Holding des Österreichers René Benko, der bereits die Kaufhof-Konkurrentin Karstadt gehörte, und eben HBC.

Koch mag Benko nicht, misstraute dessen Finanzierung und fürchtete, im Fall eines Zusammenschlusses von Kaufhof und Karstadt für einen personellen Kahlschlag mitverantwortlich gemacht zu werden.

Doch der Deal mit den Kanadiern führte schon bald zu Irritationen. HBC löste die meisten Warenhausimmobilien aus dem Unternehmen heraus, verkaufte sie zum Teil an Joint-Venture-Partner und beutet Kaufhof seitdem mit höheren Mieten aus — rund 50 Millionen Euro jährlich mehr.

Zwar hat HBC für eine Periode von fünf bis sieben Jahren Investitionen in Höhe von einer Milliarde Euro in Deutschland zugesagt, die muss Kaufhof aber aus dem eigenen Cashflow bestreiten — und der dürfte nahe null oder negativ sein, seit die Mieterhöhungen durchschlagen. Mitarbeiter berichten von einem zeitweiligen Investitionsstopp, was Kaufhofbestreitet. An der Modernisierung von Kaufhof-Filialen und dem Aufbau des Markendiscounters Saks Off 5th in Deutschland werde festgehalten.

Immerhin räumte der Konzern kürzlich indirekt selbst ein, wie begrenzt seine Liquidität ist. HBC weitete die Betriebsmit telkreditlinie um 350 Millionen Dollar aus. 100 Millionen Dollar sollen in die Schaffung eines Warenhausnetzes in den Niederlanden fließen – von Geldtransfers nach Deutschland war nicht die Rede. Kaufhof bleibt finanziell sich selbst überlassen.

Seit Oktober 2015 hat in der Kölner Kaufhof-Zentrale Donald Watros das Sagen — ein HBC-Manager mit dem Titel President International, der nicht gerade als exzellenter Kenner des Einzelhandels gilt, schon gar nicht des europäischen. Coachen lässt er sich durch Scharen von US-Consultants.

Watros sitzt formal nur dem Aufsichtsrat von Galeria Kaufhof vor, übt tatsächlich aber weit mehr Macht aus. Der Vorsitzende der Geschäftsführung, Olivier Van den Bossche, hat wenig zu bestellen. Für viele ist es nur eine Frage der Zeit, dass der freundliche Belgier seine Position als Frühstücksdirektor verlieren wird.

Watros, ein Freund von HBC-Governor Baker, schwebt etwa alle zwei Wochen in Deutschland ein, verbringt ein paar Tage in der KaufhofZentrale und einige Nächte im von der Firma angemieteten Luxusapartment in einem der sogenannten Kranhäuser am Rheinufer, um dann wieder gen Westen abzuheben. In der Hauptverwaltung hetzt er meist grußlos an seinen Leuten vorbei, bellt ab und zu „Koffhoff“ und fasst Entschlüsse, die Rätsel aufgeben.

Der Manager hat eine große Sortimentsumstellung angeordnet. Vor allem auf Schuhen, Handtaschen und Kosmetik wird künftig der Fokus liegen – obwohl diese Produktgruppen stark vom Internethandel betroffen sind.